房价跌幅超首付，违约可能性大

　　直到现在，房贷尚未有经历一个完整经济周期变动的考验。过去几年经济景气的上升掩盖了房贷隐含的风险。

　　杨青丽认为，房价下降肯定对银行资产质量造成负面影响。如果不良资产余额增长40%以上，银行利润可能会负增长。

　　“目前，房贷(开发贷，个人住房贷款)占银行贷款的比例总共占比为20%左右，开发贷不良率达4%-5%，个人房贷不良率很低，只有1%以下。”杨青丽说。

　　王逸峰则认为，目前经济增长仍然比较快，而且上市银行拨备覆盖率比较高，可以提供一定缓冲。

　　杨青丽表示，不能只看拨备覆盖率，如果分母(不良资产)增速很快，如增幅达到100%，分子(准备)不变，覆盖率就降低一半。还有一个原因是，这个覆盖率只覆盖不良资产，正常和关注类资产的潜在不良不覆盖。所以，要考察银行现在资产质量的整个状态，不能只看覆盖率。

　　在杨青丽看来，经济周期、资产质量的变化与四季变化一样，自然而客观。资产质量的问题就是经济有周期的问题。“如果承认经济有周期，前五年的高增长已经结束，那未来经济一定会下行，不良资产一定会产生。

　　杨青丽说，对银行和个人来说，房价跌幅在首付比例以内，违约的会少；跌幅超过首付，个人会觉得不划算，违约可能性加大，银行的风险也会加大。还要看买房者当中投机者的比例，如果投机者多，小幅下跌也会引发较多违约。

　　“从总体上，中国买房者贷款比例没有美国高，还有提前还款的。所以，中国的个人房产及相应的银行风险要比美国低很多。”杨青丽说。“中国主要是房地产企业的经营风险大。”

　　银监会出于控制房地产风险传导的考虑，正在要求全国各类商业银行对房贷风险进行压力测试。在杨青丽看来，所谓压力测试要有精确数据，而现在一般都是经验判断。

　　理财周报记者从不同方面了解的情况表明，各家银行进行压力测试的信息一直是保密的，具体算法也各不相同。但原则是按照银监会的相关“指引”文件。

　　孙兆东认为，房屋抵押贷款发放高峰是在几年前，现阶段贷款本息的归还率较高。但据国外经验，不考虑经济周期因素，按揭还款违约率在贷款归还第6年以后往往发生增加较快。

据国外媒体披露，当美国次级按揭贷款的违约率在近几个月趋于稳定之时，规模9倍于次级贷款的优先级贷款的违约率却在成倍上升。孙兆东认为，这反映了当系统风险出现时，好的贷款也会被拖累，如优先级贷款的发放，银行当初没严格按照较高首付(30%)比例执行，违约率可能会更大。