一、为什么当前的房地产价格指数依然较高

　　2008年以来，我国房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，房价下跌、打折优惠等类似字眼也时常见诸媒体报端。然而，国家发改委公布的6月份70个大中城市房屋销售价格指数为108.2%，同比上涨8.2%。这似乎显示房价仍在高速上涨。那么，到底该如何看待当前的房地产市场形势，如何解释国家发改委公布的高房价指数与现实中房价下跌的矛盾，下一步房价的走势又将如何？这些问题引起了社会各界的密切关注。

　　要想正确解读当前的房价，有必要先了解一下月度价格指数的统计涵义。根据统计制度，月度价格指数可分为同比价格指数和环比价格指数两类。

　　同比价格指数，是以本期价格与上年同期价格比较计算得出的。

　　环比价格指数，是用当期价格与上个报告期相比计算得出的。

　　在计算方法上，同比价格指数可以根据需要分别计算出不同时段累积的涨价因素，我们可将其分为两部分：“翘尾因素”和“新涨价因素”。以2008年6月的全国房屋销售价格指数为例，从2007年7月份到2007年12月份的累积涨幅是“翘尾因素” (tail-raising factor)， 2008年1月至6月房价实际上涨对价格指数的影响，就是“新涨价因素”。

　　“翘尾因素”，是指上年商品价格上涨对下一年度价格指数的影响部分，在分析价格走势中，如果不能剔除“翘尾因素”，则往往容易错误判断价格形势。举例来说，假设某一商品2005年6月的价格为500元，12月份起上涨到750元，此后一直维持这个价格到2006年6月。虽然2006年1~6月价格没有上涨，但计算2006年6月的同比价格指数时是以当期价格与2005年6月的价格相比较，即2006年6月的同比价格指数%为:(750/500)/100=150%。表明价格同比上涨了50%。事实上2006年1~6月某商品的价格没有涨，所表现出的价格上涨是由于2005年12月的价格上涨引起的，我们通常把这种现象形象地称为“翘尾”。

如果上一年价格总水平一直上涨，并且上半年涨得少，下半年涨得多。在这种情况下，“翘尾因素”对下一年度上半年的同比价格指数影响就较为明显，即使下一年度价格保持基本稳定，其价格指数仍会维持在较高水平上。2007年以来我国房地产价格的走势就具备了这一特点，即下半年房价上涨速度较快，这就决定了“翘尾因素”在2008年中的影响就较为明显。