吴其伦

　　日前，有人撰文称房价将在明年出现报复性反弹，对此，本人不予苟同。以目前的房产市场态势结合后期发展来看，中国房价在五年内绝无反弹可能。理由如下：

　　一、政府4万亿投资令房产市场供大于求局面维持在相当长的一段时间。日前，温家宝主持召开国务院常务会议提出实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。出台进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施初步匡算到2010年底约需投资4万亿元。针对房产方面，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。这样，随着政府保障性住房的日益增多，开发商新盘的不断推出，目前经济形势所引发的需求不旺等因素将令供大于求局面将维持很长一段时间。而在供大于求的市场状态下，房价下跌是一种必然，更不可能反弹。

　　二、房价尚处极端高位，仍有较大下跌空间。目前，上海、北京、广州等地房价仍然维持在万元以上的高位，房价收入比仍处在超高状态。尽管目前各地房价都在出现不同程度的跌幅，可从其跌幅来看，仍有很大的下跌空间(开发商开打价格战便是明证)，以目前的市场价格结合合理的房价收入比来看，至少需要50%的跌幅，方能回归理性状态。而这样的跌幅至少需要五年的时间消化，房价下跌期是不可能反弹的。

　　三、房价并没有出现应有的跌幅，目前尚处跌势，说反弹为时过早。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月低1.9个百分点；环比下降0.3%。其中，新建住房销售价格同比上涨1.8%，涨幅比9月低2.1个百分点；环比下降0.3%，其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.3%。由此数据可见，尽管部分城市房价在跌，可并没有出现应有的跌幅，故在此时说房价反弹为时尚早。

　　四、国、内外经济形势表明，居民收入不会大幅增加，购买力将大为降低。受金融危机影响，美国乃至全球的实体经济都有可能受到较大的负面冲击，并可能拉长调整周期。目前我国经济对外依存度较高，全球经济放缓以及由此带来的外需减弱必然会给我国经济发展带来负面影响，这样，将有部分人的收入状况受到很大的影响，消费者的购买力将大为降低。在这样的市场态势下，控制奢侈性消费尤其是房产消费将是绝大多数人的选择。这样，房价只有下跌绝无反弹的可能。

　　五、国、内外经济形势令消费者不得不调低收入预期，从而令房屋消费大幅减少。目前，受国际经济危机影响，珠三角、长三角众多企业停产、倒闭或濒临倒闭，这一真实的信息已经对大多数民众产生影响，这样，消费者将大大调低收入预期，从而令大宗消费大幅减少。消费需求大幅降低的市场，价格反弹是极不现实的。

　　六、与房屋成本相关的材料价格将会逐步回落，这样房屋成本将会逐步降低。受宏观经济影响，在未来很长一段时间内，建材、人力资源、土地的构成房屋成本的主要因素将出现一波较大的跌幅，成本降低将直接导致房价下跌绝无反弹的可能。

　　七、房产行业的整合将逐步加快，而行业整合将有利于成本降低。房产行业低迷，令房企整合成为一种必然趋势。在目前的市场态势下，很多企业深知依靠自身力量已不足以应对市场风云。这样将有部分企业在销售不畅、融资乏术、资金吃紧的情况下寻求战略合作以期共渡难关。他们会通过资源共享、优势互补、形成合力实现共赢。而房企整合的最大可能是房产开发、销售、设计等各个环节的整合，如，开发商、代理商、建筑设计商进行合并，因为，这样的整合将大大降低房屋成本，从而增强企业的竞争力、抗风险能力，而成本降低必将导致房价下跌，房价反弹是极不现实的。

　　八、政府4万亿投资令商品房市场观望气氛变得更加浓厚。政府4万亿投资，给普通消费者传递了房屋供应将大幅增加、市场将在一定时期内出现供过于求的局面、房价将会下跌的信号。受此影响，商品房市场浓烈的观望气氛将在至少五年的时间里蔓延，房价只有下跌却绝无反弹而上涨的可能。

　　九、目前房价处下降通道，房产投资客将在相当长的时间内离场观望。房产火爆时期，投资客充斥楼市，正是这股力量的推动，才导致中国房价疯涨的局面。事实也证明，缺少投资客的楼市，房价是不可能疯涨的。投资客之所以投资房产，是因为其看到了房屋具备升值空间。在房价处上升通道，投资客的获利预期是可以达到的。在目前的市场态势下，房价已经处在下降通道，投资客将在相当长的时间内选择离场观望。这样，房价将在相当长的一段时间不会出现反弹。

　　十、房产商资金压力仍然没有得到缓解，降价销售是必然选择。目前，尽管政府救市，可由于开发商没能适时大幅降价，没能很好激发市场需求，导致其成交量没有显著提高，资金回笼也就很不理想，加之，在目前的金融形势下，从银行借贷的可能性又很低，其资金压力仍然没有得到缓解，而这样的状况将持续相当长的一段时间。故此，房产商降价销售以期快速回笼资金就是必然选择。这样，房价将在相当长的一段时间处下跌态势而不会出现反弹的局面。