把握机会逢低介入

　　一系列的政策出台，政府打出救市组合拳，楼市将会何去何从？能否就此扭转颓势？购房时机是否已然出现？专家表示，虽然市场低迷状态还在持续，不过对于购房者尤其是购买自住房的人而言，此时应该积极准备起来，以便能够在时机成熟之后立即出手以抢得先机，而不是被动等待以至于错失机会。

　　市场成交量将会回升

　　在新政的作用下，楼市将产生诸多变化，包括交易量的回升以及未来消费形式的改变。虽然最近各地成交量并未随着新政的实施而出现大幅增长情形，但是专家分析认为，近期交易量会有所回升。

　　就上海而言，最近两个月以来，一手新房的日成交量均鲜有超过500套的情形，大多数时候在200～400套不等，与去年夏天成交高峰时期日均1300套的成交量相比相去甚远。这种情形还要维持多长时间呢？

　　业内人士表示不会等待多久，上海市房产交易状况会发生转变。上海德佑地产市场部有关人士在接受记者采访时表示，随着上海普通住房标准的确定，卢湾、静安、黄浦等市中心核心区域内有为数不少的非普通住宅实现“非转普”，这种变化对买卖双方来说都是利好。买家可以节约购房成本，如契税减半，贷款利率可享受基准利率0.7倍的更为优惠的幅度；而卖家也能降低交易费用，如不用缴纳营业税和个税。“购房成本减少和交易税费的降低，会促使一些有购房意向的人做出购房决定。”这位人士如是说。

　　而随着二手房市场交易量的回升，必将带动一手新房的交易量。复旦大学房地产研究中心主任华伟指出，随着二手房市场的交易回暖，这必将带动一手市场的交易，因此一手房交易量在目前的基础上还会有所增加。

　　此外，随着各地普通住房标准的确定，同时政府的优惠政策也是围绕普通住房而制定，那么对市场供应也会引起相应的变化。广州知名房产专家韩世同(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)认为，购买普通住房能够享受到诸多优惠，肯定会促使更多的人关注这种物业。而这种变化也会让开发商会随着市场需求的变化而对产品进行调整，比如增加符合普通住房标准房源的供应。

　　把握低迷期购房机会

　　楼市何时能够出现转机？专家给出的答案是在明年年初。华伟指出，就目前而言，各级政府出台均出台了救市政策，如中央政府在税费、信贷方面给予相应的优惠，同时也有地方政府出台利好政策，如上海对两年以上的二手房(普通住房)免征营业税、个税，武汉放宽普通住房的标准以扩大政策受惠面，南京针对购房给予相应的财政补贴。“这些做法都表明，希望消费者恢复信心。”他说。

　　华伟进一步指出，现在能做的就是等待市场转机的出现。市场转机的出现在很大程度上取决于交易量的企稳并回升，也就是说，只有等到交易量稳定下来之后再回升，价格底部才会显现。而在他看来，目前市场还处于低迷时期，观望气氛并未随着政策的出台而消散，但是利好政策作用的释放，会对交易量的回升并最终稳定下来起到重要的作用，政策效力不会在突然间完全释放出来，这需要一个过程。

　　这个过程会有多长，华伟给出的答案是少则三个月，多则半年。当然，在这个过程中，购房者要做的并不是被动等待，而是在低迷时期把握购房时机。“对普通购房者而言，想要完全能够踏准市场节奏，在价格达到最低点时购买，除非撞大运，否则是难以做到的，因此留意市场变化把握时机是很有必要的，被动等待只会错失良机。”有业内人士如此告诉记者。

　　那么，如何把握购房时机呢？专家表示可关注受政策眷顾最多的物业。从目前的具体做法来看，优惠政策都有具体的针对目标，如契税减免是针对90平方米以下的房产，房贷利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍、最低首付款比例调整为20%的对象是普通住房，购买此类物业无疑会得到更大幅度的优惠，因此当前可密切关注90平方米以下的房产以及普通住房的行情走势，如果发现有与自己心理价位匹配的，不妨出手。

　　对于改善型需求来说，目前也应该充分做好准备。对于改善型需求，政府的态度很明确，是鼓励的，只是由于对此类需求尚无明确的认定依据。不过业内人士分析认为，在中央表态支持地方政府出台鼓励房地产消费政策的背景下，地方政府肯定会重视这股力量。而一旦出台相应的措施，对于有此类需求的人群来说，肯定也会得到优惠政策支持。

　　紧盯普通住房

　　文前提要：房产新政加大了对购买普通住房的优惠力度加大，且选择面更宽，将来即使政策做进一步的放松，优惠向普通住宅倾斜的既定方针是不会变的，所以购房者应首先在符合普通住房标准的房产中寻找房源。

　　普通住房成了香饽饽，因为从今往后购买普通住房很划算。普通住房目前的境遇好似家中的宝贝，舅舅疼，姥姥爱。政府出台的各项财税政策，其对象全都是普通住房，如降低首付比例，给予更大的贷款利率优惠，上海甚至减免交易环节中的税费，如营业税、个税以及交易手续费等。此外，还有地方政府给予的购房财政补贴对象也是普通住房，由此看来，购买普通住房无疑是实惠多多。

　　因此专家建议，在现阶段，购房者应该将目光锁定在普通住房上面，以获取更多的政策支持和优惠，降低购房成本。

　　政策最大受益者

　　购买普通住房优惠多多，可以让购房者省下实实在在的真金白银。

　　由于此次房产新政加大了对购买普通住房的优惠力度，在税收、首付比例、贷款额度、贷款利率方面都给予了优惠，且各个城市都对普通住房的标准作了最新的调整，使得购房者可选房源的更宽了。将来即使政策做进一步的放松，优惠向普通住宅倾斜的既定方针是不会变的，所以购房者应首先在符合普通住房标准的房源中寻找房产。

　　“自2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。”不难看到，财政部于10月22日下发的购房新政中涉及的对象都锁定普通住房。此次调整中，普通住宅享受的优惠也因此从过去契税从3%到1.5%的减半征收增加到涉及契税、商业贷款利率的双重优惠。

　　地方政府对购买普通住房的给予的财税支持更多，除了在契税、商业贷款利率、首付比例等方面多重优惠之外，还有其他方面的优惠。如在上海，对于个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税；个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。此外，还将免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费。对此，上海美联物业有关人士表示，仅营业税和个税两项税费减免，可让卖方节约相当于总房价6.55%的交易成本，也等于给买卖双方留出了6.55%的议价空间。

　　对于普通住房的优惠不会就此结束。广州知名房产专家韩世同在接受记者采访时表示，中央要拉动内需，地方政府要保证房地产市场的平稳发展，因此在救市方面，政府会根据市场来适时进行调整。而一旦有后续政策出台，首先受到“关照”的仍然是普通住房。由此看来，关注普通住房的置业思路是不会有问题的。

　　普通住房什么样

　　何谓普通住房？“普通住房”这个概念出现在三年前。2005年5月，建设部等七部委共同发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中提出，首次提到了普通住房，此后，一系列与之相关的条款政策便陆续出台，如信贷、税收等对于购买普通住房予以优惠，大力发展90平方米以下的普通住房(90/70政策)等。

　　建设部对普通住房提出了3个原则性条件，如：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各地方政府可根据当地实际情况制定具体标准。

　　各地的普通住房标准各不一样，主要在价格方面。目前，上海的普通住房标准已经调整，如单价、容积率等有所变化(具体标准见表1)。北京、广州目前仍然没有对普通住房的标准进行调整，但这并非意味着不会调整。北京一位市场人士告诉记者，主管部门已经着手在进行调整，择日将会公布新标准，调整内容主要在房价标准方面。广州的情况有些特殊。据广州市场人士介绍，广州的普通住房价格标准名存实亡，也就是说，在广州，普通住房与非普通住房之间的区别就是容积率和面积的区别，而绝大多数情况下是面积的区别，超过144平方米为“豪宅”，低于这个水平即为普通住宅。

　　记者了解到，各地纷纷放宽了普通住房的标准。包括南京、武汉等城市普通住房标准也进行了调整，南京取消了价格限制，只保留容积率和面积两个限制条件；武汉也放宽了价格限制，使得很多市中心的“豪宅”也变身为普通住房。