彭轻尘

　　未来几个月是房地产商最难熬的日子，今年底或明年初将是一道难过的门槛。但开商倒闭不会成为普遍现象。

　　向来力挺中国楼市的大摩(摩根士丹利)对中国楼市唱起了反调。

　　9月12日，摩根士丹利发表研究报告称，近期中国发生地产业整体“崩溃”的可能性正在增加。大摩将“崩溃”定义为：销售价格与成交量同时出现大幅下跌。 　　大摩的定性，和中国楼市的集体表现不无关系。以万科为首的中国房地产业持续降价或变相促销、成交清淡等行为，成了中国楼市走低的最好注解，而央行的指令再次让中国地产商集体感到“寒意”。 　　8月27日，央行和银监会公布《金融促进节约集约用地通知》(以下简称《通知》)，要求各金融机构严禁放贷给开发商买地。资金受阻、销售不畅、卖地求生的一幕，和一年前开发商天价求地简直是天壤之别。

　　悲观的氛围笼罩在中国房地业的上空。即使中国的近邻日本，房地产市场上稍有风吹草动，似乎也会让中国的地产商们惊出一身冷汗。

　　8月下旬，来自日本的消息表明，由于日本地产泡沫危险越来越大，今年已经有5家日本上市企业倒闭。尽管日本房地产市场与中国存在区别，然而日本地产由于金融业的参与而推高房价，以及日本地产商破产的前兆和市场环境与我们太多相似之处。中国的地产商离倒闭到底还有多远？观察日本楼市，将会对中国楼市有一定的借鉴意义。

　　日本地产无根本好转两年内9家上市企业倒闭

　　“日本去年就有4家房地产企业倒闭，今年有5家，两年的时间倒闭了9家。但这些都是规模不大的开发商，并不具有代表性，因为不是所有的日本地产企业都会面临这种困境。日本房地产没有外界想象得那样可怕，但也并没有预期得那样好。”

　　日本东北国立大学教授叶刚对本刊记者说。2000年前后，为了支持规模不大的房地产企业上市，日本政府大力开发房地产金融市场，这9家企业上市时间均在2000年前后。

　　“今年3月份以后，日本地产价格开始下降，公寓和别墅都在下降，东京地区下降1%~3%，边远地区下降10%左右。写字楼租价下跌的主要原因是美国次贷危机后，日本当局采取银根紧缩政策，在这一背景下，上述9家规模不大的房地企业难逃倒闭厄运。”

　　叶刚指出，1997年前后，新加坡、美国、香港及欧洲国家的境外资金进入日本地产市场，因为他们预计日本未来10~15年还会重新崛起，由此抬高了日本办公楼价格，结果和他们预期还是有一些区别，因为日本经济没有他们想象得那样好。

　　值得关注的是，中国房地产也起步于2000年前后。1998年7月，国务院出台的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确提出稳步推进住房商品化、社会化，1999年全国福利住房制度终结，中国房地产市场彻底走向市场化。

　　在得到这种明确的信号后，银行业迅速向房地产市场快速出击。有数据显示，1998年中国商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元，年均增长25.3%；个人住房贷款余额1997年为190亿元，2002年达到8253亿元，年均增长1倍以上。这和日本第一轮房地产市场兴起时，日本金融机构的举动如出一辙。

　　地产商卖地求生消费者持币冷对

　　8月13日，资本金总额达190.73亿日元，成立于1964年的日本URBBA Corp发布公告申请破产清算，并于9月13日退出日本股票市场。

　　这家拥有近45年历史的日本房地产开发公司，终因银行紧缩而以破产告终，URBBA Corp对民众解释破产的原因是：美国次贷影响、日本国内建筑有关法案的修改、银行不予贷款、资金周转不灵。

　　到目前为止，中国地产上市企业虽然没有一家破产或倒闭，但银根紧缩带来的负面效应显而易见。

　　进入9月，南京一地产企业在地产市场上引起了轩然大波：南京主城下关区的世茂滨江楼盘对一批精装修现房悄然打出了最低75折的售价，相比之前万科的9折销售，这是截止到9月中旬国内楼市销售打折最狠的一次。

　　8月23日，招商地产(000024)公告称，公司将出让旗下子公司富城(中国)有限公司100%股权，转让价格为17.5亿元，此次股权转让将给公司带来近1900万元的收益。业内人士猜测，招商地产此次转让股权可能是为了缓解目前资金链紧张问题。

　　中国地产商的资金压力越来越大。一是接近年关，需要有好的财务报表向投资者交待；二是即使非上市企业，也同样面临着清偿银行贷款的压力，而消费者持币待购的态度让有价无市的楼市更显悲凉。

　　世联地产公司总经理王正宇对记者表示，房地产公司转让手中的土地项目，主要是因为资金链的断裂，但也有很多开发商是作为一种发展策略。“去年市场关于‘房地产行业重新洗牌’一说，在今天虽然没有完全印证，但我觉得至少印证了50%。”

　　更能作为印证的是，地产商在去年甚至更早些时间，天价拿地并没有带来丰厚的利润。相反，由于房地产市场出现“过山车”般的走势，高价拿地、未予开发、项目转让屡见不鲜。

　　深圳鸿荣源集团去年9月11日最终以21亿元的成交价拿下了广州白云区金沙洲B3702A06地块。但直到今日，金沙洲地块地款尚未缴清，也没有丝毫开发迹象。北京产权交易所显示，二季度在该所挂牌出让的房地产项目多达20余个，其中涉及北京的项目达到16个。

　　“《通知》的出台会加剧房地产企业的资金压力，目前出现的地产商转让土地，要看他们是在一个什么样的背景下取得土地使用权的。通常情况下，这些地产商在拿地时得到了银行的融资支持，比如去年或更早些时候，也正因为融资环境宽松，一些地产商扩张的步伐过快，遇到市场行情突变，这些企业就会率先遇到麻烦。”马鞍山深安房地产总经理黄昱来对记者如是说。

　　王正宇认为，现阶段很多开发商转让土地项目，这是前期大规模地进入房地产市场后，市场波动而造成企业的本能反应。开发商转让项目有两种情况，一种是在寻找资金入股，另一种是转让公司的控制权，连同项目也一起转移。

　　国家发改委8月12日发布数据显示，全国房价同比涨幅自2008年2月起已持续回落六个月，且回落速度有加快趋势。7月份，全国70个大中城市中，有29个城市房价出现下跌或持平局面，比6月多出8个，比例超过四成。其中，万科、金地、中国海外、保利地产等大地产商在7月份销售都出现了相当程度的下滑。

　　2008年没有春天地产企业离倒闭还有多远？

　　销售压力是2008年困扰开发商的最大难题之一。《新京报》9月1日报道，根据调查统计的近30多个楼盘的信息显示，今年前8个月，有83%的楼盘没有完成年初制定的销售任务。仅三里屯SOHO、龙湾和院、美利山、华侨城等少数楼盘完成了既定的销售计划，多数楼盘完成的销售额为全年计划的30%~50%。

　　或许，用2008年房地产业没有春天来形容也不为过。在2008年上半年的财务报表中，房地产企业的表现与2007年差异明显。在沪深市场中，房地产企业的平均净资产收益率也从去年同期的6.6%下降至5.7%。

　　根据对94家房地产上市公司统计数据，上半年经营活动产生的现金流量合计为-319.19亿元，而去年同期为-58.72亿元。其中66家经营性现金流为负，有69家经营性现金流同比下降。与之形成对比的则是这94家企业“积压”的存货达3909.87亿元，同比增加了81.9%。

　　如果都站在2008年的经济背景下来看，日本和中国的房地产市场有很多共同性，其表现为：银根紧缩政策重创房产企业，次贷危机影响本国经济；不同之处在于日本实际经济没有增长，个人收入没有明显增加，日本7月消费者信心指数降至31.4的历史低点。中国上半年GDP虽然同比增长回落，但经济向好趋势不会改变，国家统计局数据显示上半年城镇居民收入虽比去年同期下降7.9个百分点，但实际增长仍达6.3%。

　　无论是从日本银行业对房地产市场的参与程度，还是地产泡沫从开始到破灭，仍有太多东西需要中国房地产市场引以为戒。打折、卖项目、促销、成交量大幅减少、银根紧缩等手段在过去中国房地产市场上是绝无仅有的，而这也是日本第一轮泡沫破灭之前的征兆。

　　1994年日本的土地价格较1991年平均下降50%，土地资产总额逐年下跌，地价下跌仍难以成交。在中国地产市场上，虽然目前没有数据显示土地价格下跌，但缺乏成交量却是不争的事实。8月22日，在福建省福州市下半年的首次土地拍卖会上，7幅拍卖地块全部流拍。

　　“现在是房地产低迷时期，但这并不是因为行业本身造成的，是受外部的传导。很多人习惯说现在房地产市场不行了，并且没有成交量，不能以成交量来衡量房地产的发展，这是一个逐渐健康发展的市场，产生波动也是正常的。”

　　浙江大学房地产研究所所长赵杭生对记者表示，日本房地产业在上一轮的泡沫经济中遭受过重创，而中国房地产市场未受到重创，因此和日本房地产市场也不具可比性。

　　“房地产企业倒闭现象是很正常的，主要原因是正好处于银根紧缩、购买力下降、房价理性回归的市场状况下，开发商的资金一定会出现问题，尤其是自救能力较差、退出机制不完善的中小企业更为明显。在今年底或明年初这种现象会更为明显，这是一道最难过的门槛。房地产调整只是阶段性的，是把前几年疯狂增长的泡沫向理性化回归。”阳光100置业副总裁范小冲接受记者采访时说。

　　“就中国市场而言，今后如果有开发商倒闭的现象，我觉得也是个案。比如房地产上市公司即使倒闭，也会有人借壳上市。不过目前开发商还没有悲观到这种程度，而是都在等待。”王正宇说