“北京地铁里程目前是全世界最长的，但地铁沿线物业集中度并不是非常高。”北京万科企业有限公司副总经理肖劲向《证券日报》记者表示，中国香港的地铁上盖物业开发却“做的非常好”，甚至有很多高端住宅就位于地铁上盖。

　　事实上，据记者了解，万科和京投此次通过合作方式开发地铁车辆段上盖物业实为万科首度真正意义上进军北京地铁上盖物业开发领域，即在地铁列车停靠、维护等运营中心的上盖开发高层住宅等综合业态的项目。

　　对此，有分析人士认为，地铁车辆段上盖物业涉及减震、抗噪音等各种技术，相对普通住宅等物业形态，投入成本高，首次开发这样的项目有一定风险性。为降低风险，万科与有地铁物业开发经验的京投联手进军这一领域并不让业界意外。

　　“与万科这个龙头房企合作开发，坚定和增加了公司开发地铁上盖物业的信心。”北京京投副总裁、北京京投银泰置业有限公司总经理高一轩如是坦言。

　　接盘北京首个地铁上盖物业项目

　　实际上，2011年8月25日，万科以3.24亿元的价格成功斩获丰台郭公庄车辆段项目二期居住用地，成交楼面价为8969元/平方米。但该宗地仅为3万多平方米，且需要配建2万平方米的限价商品住房。当时有不少业内人士表示诧异，“剩余的1万多平米，万科要做成怎样的产品才能收回成本？”

　　然而，不到一个月的时间后，2011年9月15日，京投置地、京投公司与北京万科以33.51亿元的高价拿下当年最大规模的地块丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块U2交通设施用地兼容居住、公建(配建“公共租赁住房”)地块。

　　实际上，该地块就是万科和京投此次合作开发的项目，当年的出让底价为31.735亿元，规划建筑面积为629170平方米。该地块规模基本是上述万科所拿郭公庄地块的17倍，折合楼面价5326元/平方米，溢价率也仅为5.6%。

　　至此，万科进军北京地铁上盖物业的意图已一目了然。目前，郭公庄站已通车，为地铁9号线的终点站，也是房山线的起点站，为地铁停靠站、喷漆维修等中心站点。同时，高一轩也向本报记者透露，该项目目前命名为京投万科·西华府，将于今年下半年正式入市，目前销售价格尚未确定。

　　不过，无论是在高一轩还是肖劲眼里，这都是首次接盘北京第一个真正意义上的地铁上盖综合体物业，因为这不是开发一个地铁中转站上盖的物业，而是地铁车辆段上盖物业，况且还涉及住宅、商业等多种产品业态。此外，无论是从地铁运营安全、出口规划、项目绿化、楼房减震、抗噪音等方面都要达到非常严格的标准。如此一来，地铁上盖物业项目要比普通的住宅或者商业项目成本投入可能更高一些。

　　缩短开发周期 加快周转提升利润

　　“仅从绿化方面来看，我们就花了很大工夫”，肖劲向记者坦言，“因为它不是在地上，是抬起来的，在地铁上盖有十几座楼，在这里要做绿化，那做绿化的方法肯定和地面上不一样，我们加了很多设施，绿化灌溉之后水怎么流等等，我们都做了很多尝试”。

　　除此之外，中国城市规划设计研究院副院长杨保军也向记者表示，车辆段的开发比较复杂，除了噪音、震动以外，还要注意水环境和大气环境，有污水处理、车间还要维护等问题。

　　对此，高一轩表示，京投万科·西华府项目已经解决了噪音和振动等相关问题，项目收房时可以达到，“让你感觉不到生活在9米至13米高的车辆段顶上，跟正常地面生活是一样的”。

　　不过，如此复杂的地铁上盖物业开发，企业利润率该如何控制？

　　对此，港铁中国物业(华北地区)副经理邓仲萱向《证券日报》记者表示，从中国香港轨道交通情况来看，80%以上人群选择乘交通工具上班，而在地铁站点附近的房价很高，甚至不乏销售很好的高端住宅。此外，项目土地获取一般为协议出让方式，加之房子品质，因此能够保证利润率。

　　高一轩则向本报记者坦言，这是北京第一个车辆段地铁上盖综合体项目。政府在供地之前，关于解决物业舒适性、安全性等特殊成本在一级开发的时候都有所体现，“这会减缓二级开发企业的压力”。除此之外，缩短开发周期，提高周转速度也是企业控制利润率的有效方式。

　　值得一提的是，有业内人士表示，万科此举可能意在放长线，毕竟北京轨道交通空间很大，如果通过该项目的开发积累相关经验，那么此后万科在该领域或可持续发力。