对于房地产开发企业而言，在“新型城镇化”进程中将经历阵痛，主要利润来自于地产增值的这种模式将不可持续。

　　 ——申银万国

　　从1998年住房市场化改革大幕开启，我国房地产业进入了10多年的繁荣发展期。在这10多年里，无数的新住房、新小区、新城镇、新市区拔地而起，住房建设带动了90多个行业，成为经济增长的重要推动力。其间，一批房地产、建筑业、建材上市公司实现了高速增长。

　　“小康不小康，关键看住房”。随着经济的发展，人民群众对住的需求也不断提升，激烈竞争之下，居住产品正不断地升级换代，吸引着有条件的人们去投资和消费。我国当前商品住房市场中最主要的结构性需求是改善性需求，即换房居住的需求。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求。

　　而且，为了控制大中城市商品房价过快上涨，各级政府相继出台了“限购”、“房产税”等调控政策，同时力推廉租房、经济适用房和限价房等政策类住房，这有助于将保障性住房需求从改善性居住需求中分离，使房地产业发展得更加稳健，也使得房地产上市公司从“拼价格”向“拼产品”转型。

　　除了居民住房面积的增加，未来还将伴随着居住质量的提高。对于广大的农村居民而言，随着新型城镇化的推进，农村长期形成的自然村正在向中心村和小城镇进化。“城乡一体化”的发展将为商住型建筑群带来机会。

　　说到底，居民的钱袋子是支撑房地产长期发展的主要因素。2013年我国城乡居民储蓄余额接近40万亿元，这将进一步支撑未来住房的消费和投资。统计数据显示，截至2012年，我国仅有不到53%的人口在城镇工作或生活，这与美国的80%、日本的90%相比，我国城镇化的空间仍旧非常大，对城镇住房仍有很大的需求。因此，哪些上市公司能成为“新型城镇化”的弄潮儿，让我们拭目以待。

　　上涨股占比大幅下降

　　“随着新型城镇化建设的开展，房地产行业未来发展应该是稳中有升。而对于A股的房地产上市公司而言，龙头企业规模和品牌优势将愈加显现。”金证顾问分析师易凯说。

　　据WIND数据显示，今年以来，截至6月14日，A股市场房地产板块152只个股中，有56只个股上涨，占比36.84%。其中涨幅居前的十大龙头股分别为：天宸股份(70.51%)、中房股份(63.65%)、S舜元(65.24%)、中国宝安(49.32%)、外高桥(48.39%)、阳光城(44.48%)、香江控股(42.65%)、中国武夷(39.37%)、东方银星(39.36%)和南国置业(39.29%)。

　　值得注意的是，去年同期(2012年1月1日至6月14日)，房地产板块有137只个股上涨，占比90.13%。其中，浙江东日(172.93%)、中茵股份(81.5%)、中房地产(75.89%)、华夏幸福(72.01%)、冠城大通(66.97%)、丰华股份(66.77%)、中航地产(66.31%)、苏宁环球(66.22%)、金丰投资(66.01%)和多伦股份(65.71%)等10只个股涨幅居前。

　　从A股市场的走势看，今年以来，截至6月14日，上证A股下跌4.89%，房地产股下跌4.98%；而去年同期上证A股上涨5.94%，房地产股远远跑赢大盘21.3个百分点。“就近两年来看，2012年商业地产、旅游地产的发展为房地产行业提供了较强的支撑。随着监管日渐加严以及相关市场逐渐出现过剩现象，今年房地产市场比去年更加不明朗，反映在股市上面，房地产股就呈现弱势。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞说。

　　易凯分析认为，整体来看，今年上涨居前的房地产股，大致有几个原因，或业绩增长，或有资产重组等题材支持；而去年涨幅居前的地产股，多数因为涉及相关概念，如金改题材、涉矿等，当然也有资产重组预期个股。

　　“出现这种不同的原因在于，房地产调控进行到现在，主力资金对于地产行业的信心有所提升，从以往担忧调控，转而倾向于转型题材的地产股，到今年关注地产公司业绩增长预期，以及资产注入等，说明机构更加关注公司经营发展等因素，而非概念性炒作。”易凯表示。