伴随着国家大力倡导90平米以下住宅，随着80后逐渐成为购房主力，昆明楼市大批项目推出了自己的小户型产品，据调查，目前昆明八大板块中有近万套小户型在售，价格从5100—9500元/平米不等，供应量接近85万平米，昆明楼市迎来了“小户型时代”。供应与需求旺盛的背后，昆明目前小户型市场依然存在不少问题。

　　小户型占市场70%左右

　　按照昆明市国土资源局提供的昆明市2013年度国有建设用地供应计划，今年，昆明市国有建设用地供应总量将控制在2308.29公顷以内，供地计划中明确提出，要加强房地产用地调控，加大保障性住房建设力度。确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总住房用地的70%。自从2010年楼市调控正式开启以来，刚需屡屡成为“救市”主角，2013年也不例外。2013年上半年，昆明几乎每一个主城区综合性楼盘都推出了50—90平米的中小户型，据不完全统计，2013年上半年昆明整体商品房市场成交47038套，商品房成交面积为428.6万平米，其中，90平米左右的中小户型占70%以上。

　　公摊较大，得房率低

　　在昆明楼市小时代来临之时，通过对比市场上的产品，我们也从中发现一些不足之处。易事达云南地产观察小户型专题报告中提出，首先，小户型为解决刚需客户自住需求，对空间利用有很大要求。而市面上不少户型空间利用不好，得房率相对较低。在户型的设计上，结构有不合理之处。例如公摊较大，一些项目部分户型公摊甚至超过30%；空间也有严重浪费，80甚至90平米的户型却只设计两房。

　　其二、小区环境较差，对物业管理、会所、绿化、车位等公共配套规划不够严格，楼盘车位的明显不足，不仅影响了业主的日常所需，也大大降低了物业的承租价值。

　　再者，定位偏差，产品同质化也是目前昆明小户型项目存在的问题。从物业类型上来看，昆明同一区域很容易出现几个同类楼盘。比如项目都是以多层、高层、排屋两两结合或者三者结合的形式；而在户型面积上面，开发商多不约而同选择了多层和高层，面积为80至130平米之间。物业类型相同、面积差不多、地段也很相近，竞争非常激烈。

　　刚需购房者最关注价格

　　易事达陆韬表示，随着限购限贷令的实施，不难看出目前和将来很长一段时间小户型的需求客户群体购买小户型的动机主要是解决自住需求，而且多数都是第一次置业的刚需群体，这部分人购房会非常看重价格、位置、交通等因素，而且在追求便利生活的同时，他们最为关注楼盘价格水平。

　　在这种背景下，地产小时代的来临也要求地产开发商为市场拿出更好的产品。在户型设计上更为完善的利用空间，同时小区配套、绿化也应随之提升，最为重要的是为刚需购房者提供合理的价格。届时“一个模子里刻出来的房子”将逐渐被购房者以及市场淘汰，产品差异化将成为一种大趋势。

　　据记者调查，目前，昆明中心区、东市区、西市区、南市区、北市区、西市区、经开区、安宁、呈贡八大板块共有接近一万套小户型产品在售，面积区间集中在45—86平米，均价为5100—10000元/平米。西市区和南市区项目最为集中，其中西市区供应量最大；安宁板块价格最低。