市场观察｜供给侧改革背景下绍兴房地产市场如何？

　　“房子是用来住的，不是用来炒的。”刚刚落幕的中央经济工作会议，明确了未来楼市发展方向，提出要“因城因地施策”去库存，坚持分类调控，重点解决三四线城市房地产库存过多的问题；还要抑制房地产泡沫，防止房价大起大落。

　　楼市去库存，这是供给侧结构性改革的五大任务之一。那么，在2016年年末，绍兴房地产库存情况如何？

　　房价理性，市场平稳健康

　　上周日，开盘不久的迪荡某楼盘，迎来了几十位看房客，胡先生就是其中一员。老胡的儿子两年前考进城东某事业单位，2017年就要结婚。“迪荡位置好，配套优，年轻人喜欢。该楼盘高层公寓面积100平方米多点，这个地段1.3万左右的均价，我们还能承受。”老胡说。

　　其实，早在儿子还在读大学时，老胡就已经在关注绍兴楼市了。“一直想等房价跌一跌，但绍兴房价跌不下去，而且，杭州等其他城市大涨，市区也没有跟风大涨，这几年，绍兴房价一直比较平稳。”

　　绍兴人对待房价一直都比较理性。绍兴市房地产业协会秘书长卜端良告诉记者，像今年，杭州等地的房地产涨价很疯狂，但绍兴并没有出现炒房热、炒楼热，2016年1~11月，全市商品房成交均价8479元/平方米，商品住宅成交均价8407元/平方米，跟去年基本持平，房价基本上保持平稳。

　　“在一些城市，因为炒房现象的持续火爆，强化了房产的投资功能，房产的居住功能弱化。中央提出‘房子是用来住的，不是用来炒的’，主要是要抑制炒房行为，让房子回归到居住的基本功能。”绍兴楼市网总经理曾建华认为，但这主要是针对今年房价疯涨的16个城市的，从目前来看，绍兴的房价一直比较理性，投机炒房的现象也并不明显。

　　库存减少，去化周期合理

　　在房价稳定的同时，绍兴住宅商品房库存在明显减少。

　　数据显示，至11月底，全市商品房可售面积为1093.97万平方米，较去年年底减少157.28万平方米。其中商品住宅可售面积665.14万平方米，较去年年底减少145.56万平方米，商品住宅可售面积去化周期为12.07个月。而2017年，全省在售商品住宅库存去化周期目标是保持在10～16个月的合理水平。

　　绍兴商品住宅可售面积去化周期总体上比较合理。就拿市区来说，像镜湖、迪荡等地方，房子非常走俏，商品住宅可供房源非常有限，几乎没有什么库存。而像城西、城南等地，可售房源的供应量就会大一些。

　　对于去库存，曾建华认为，前期，绍兴出台了货币化安置、财税扶持、鼓励新市民购房和农民进城购房等政策，对于房地产去库存起到了积极作用。

　　去库存，并非是全国“一刀切”，而是“分城施策”、“一城一策”。库存大的三四线城市，要把去库存和促进人口城镇化结合起来，通过和特大城市间基础设施的互联互通，达到房地产去库存的效果。而像绍兴这样的城市，可以通过房地产供给侧结构性改革等来消化库存。

　　有的楼盘，为何会有较多库存？卜端良认为，主要是因为产品结构不适应市场需要，对房产公司而言，一定要改变供给侧，提供市民实际需求、受市场欢迎的房子。譬如，位于绍兴市区偏门的某楼盘，地理位置并无任何优势，面积也很小，但通过市场调研，开发了多层带电梯的养老房产，一推出就被抢购一空。而反观很多楼盘，拥有非常好的地理位置和配套，因为不适合市场需求，消费者却并不买账。

　　大佬青睐，投资稳中有升

　　库存明显减少的另一个注解，是商品住宅销售面积的稳定增长。市房管处一位负责人介绍，今年1~11月份，全市商品房累计销售面积为680.7万平方米，同比增长8%，其中商品住宅累计销售面积为591.51万平方米，同比增长9.29%。

　　绍兴市民的购买力比较强，随着收入的提高、全面二孩政策的放开和居住需求的提升，2000年左右购房的“刚需族”，开始逐步加入换房大军，成为楼市的重要购买力，绍兴楼市又迎来一个改善型需求的风口。一位业内人士认为，临近年底，绍兴部分楼盘的改善型产品迎来一波销售热潮，从数字上反映的情况看，商品住宅的成交量有明显上升。

　　区域经济发达，房产需求存在，绍兴房地产市场，让诸多国内房地产巨头充满着想象。恒大集团绍兴公司总经理朱绪臻表示，随着城市建设和居民生活的提档升级，绍兴房地产市场会大有可为。未来“恒大”的重点将是长三角或者江浙沪，绍兴的发展空间很大，将是“恒大”布局的重点区域，如果有好的项目，“恒大”将继续深耕。

　　随着杭绍城际轨道交通、杭绍台高速公路、绍兴地铁1号线和2号线等重大交通设施工程的落局和实施，杭州都市经济圈交通一体化进入了提速发展期，绍兴的交通区位优势将更为明显。景瑞集团常务副总裁吴炜表示，作为三线城市的绍兴将出现一线、二线城市带来的传导效应，具体在供给侧结构性改革上会有明显反应。