交易旺季不旺，淡季转淡

　　市民王先生是市区一家房产中介机构的负责人，在这个行业已经摸爬滚打了七八年了，但他从来没有像现在这样迷茫过。在他的笔记本里记录了今年成交量：1月3套，2月1套，3月2套，4月4套，5月4套，6月3套。

　　“前3个月的低迷倒是在心理预期之中的，因为过年原因。而4、5月的旺季不旺还是有点出乎意料之外。去年同期，我一周就可以做到3套左右的成交。而我还不算是最差的，有的中介一个月吃白板的也有，有同行已打算转行。”王先生无奈地表示。

　　业内人士表示，二手房市场低迷的走势与去年年底开始的货币从紧政策有关，使得购房群体存在观望情绪，令市场中房源数量明显增多而购买需求持续萎缩；再加上去年二套房贷、6次加息、公积金贷款的调整以及准备金率的不断上调，进一步造成银根紧缩，间接地抑制了购房者的需求。而同时市场上出现了观望的气氛，原本的卖方市场逐渐向买方市场转变，使房屋转让方在市场博弈中不再享有绝对的话语权，导致部分急于出手的业主议价空间提升较大；另一方面，从目前房屋类型看，一些老房子因为房龄老、户型偏差等原因，在交易中被不少新政所制约，而购房者考虑到居住的舒适度也不太乐意购买此类房源，使得上半年来二手房的成交价格有所下滑，由此也在一定程度上影响了房价上涨的趋势。

　　

　　成交主体中小户型次新房学区房

　　记者在采访中了解到，100平方米以下的中小户型房源是市场交易的主力军，有一定的物业管理，建造年份在2000年以后的房子特别走俏，市区城南一大型房产中介公司有关负责人表示，这样户型的房子2008年上半年的交易比重占到总成交量的60%以上。

　　100平方米以下的房源日渐走俏，这与市场购房主体的改变有关。从目前购房群体的角度来看，二手房市场上“80后”人群逐渐成为购房主体，但鉴于此部分人处于创业的初级阶段，自身的经济实力相对薄弱，往往选择一居、二居的中小户型作为他们置业的首选，特别是二居室由于供应量大并且在户型功能方面比较均衡，成为市场绝对的主角。

　　还有一个交易主力就是学区房。虽然是上世纪80年代造的房子，40多平方米，还是一楼，但可以卖出50万元的价格，为什么？就是因为沾了学区房的光，还是北海小学、绍一中初中部的。一些房产中介机构表示，学区房是块硬牌子，每年都有一批非常稳固的客源，众多家长望子成龙的心态使学区房价格水涨船高。不少人买了学区房后，子女就学后，再把房子转卖掉，还可以获得一笔不错的收益。

　　

　　租赁明显增长

　　与二手房买卖的冷清相比，二手房租赁一直处于比较红火的状态，特别是新一批大学毕业生求职者的到来，更是给租赁市场带来一大批客源。

　　像望花畈、罗门畈等较老的小区，由于大多数室内设施都很齐备，租金价格也较为实惠，因此需求量也相对较大。

　　大学毕业生在绍工作的人数也连年增长。对于这些人群，由于经济实力有限，面对较高的房价，绝大多数人都会选择租房来过渡一段时间。房价远远超出了那些经济基础相对较差的购房人群预算，所以，相当部分的群体仍然选择租房缓解自身住房需求。而且，去年下半年国家二套房房贷政策出台，加上之后银根的不断从紧，造成市场上不少购房群体的观望情绪，想租房度过这段时间，等市场明朗了再作决定。以上两组买房市场的人群在这样的市场环境下，必然进入租赁市场扩充客户需求量。

　　目前的二手房市场的观望气氛，使得房东出售房源也不像以前那么容易；再加上近来由于需求的增多导致租金的上涨，使很多房东相应地开始转售为租，也开始增加了租赁市场上的房源供应量。

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