不断加在骆驼背上的稻草
从购房者的房贷压力来看,即使在2007年前已经买房的人,经过去年的6次加息后,现在不得不接受比此前高出1%的年利率。具体而言,在2007年初,购房者面临的房贷年利率上限是6.84%,而到了现在,他们要接受的是7.83%年利率,而且,购买被认定为第二套住房的人,还要忍受更高利率的“煎熬”。
假如在去年初向银行申请房贷100万元,以等额本息还款法、按揭20年计算,在年利率6.84%的情况下,则月供是7657.24元;但是,如果现在向银行申请房贷100万元,在年利率7.83%的情况下,月供是8258.91元。这样一来,每月供房的负担增加了601.67元,相当于原来月供金额的约8%。
即使按照优惠利率下浮15%来计算,去年的月供负担是7055.13元,而现在的月供是7547.86元,每月增加了约500元。
如果被银行确认为“第二套住房”,那更是雪上加霜,因为按照去年9月的“二套房贷政策”,第二套住房必须承受比基准利率高10%的利率。按照上述同样的情况下,在去年初贷款100万元,到了现在,若按二套房贷的利率,每月的负担8749.88元,比当初的月供7657.24元,多了1092.64元!增幅超过了14%。
分析人士表示,多次加息,以及提高“第二套房及以上”相应的房贷利率,很明显地加大了房地产投机的成本。同时,在我国CPI增幅居高不下的情况下,进入今年来,炒房者的压力突然空前加大。
◎降价
投资客的噩梦
致使“断供潮”的涌起,还有“冰冷”的房地产市场。房地产开发商的融资渠道处处受阻,为了舒缓资金链紧张,降价成为快速回笼资金的重要方法。
例如,某炒房投资客在去年7、8月份深圳房价飙升时,以单价8000元购入位于深圳宝安区黄金地段一套物业,但数据显示该物业至今单价仅为5600元左右,跌幅刚好30%。按照银行贷款七成来计算,跌破30%,意味着这套房已经沦为“负资产”。今年1月份,这位买家便已当机立断停止还贷,并明确告知银行不再续供。银行经过调查发现,该买家名下有5套房产。
从去年10月份深圳新房价格攀升至17350元/平方米的顶点,到今年深圳市国土和房产资源管理局披露5月份一手房交易均价已跌至11014元/平方米,房价的平均跌幅已达36.5%。据悉,一度单价冲上3.5万元又直落至2万元以内的深圳半岛城邦,以及集体要求开发商退还差价或给予补偿事件的泰华阳光海,都有“断供”的先例。
事实上,二手房交易成本相对高,转让一套二手房,相关税费要达到总房价的10%-15%,都由买家负担。所以,只要房价不涨,买进就意味着亏损。统计显示,到今年4月份,深圳二手房价格为12987元/平方米,跌幅为25%,如果按照4月份官方披露的新房价格11926元/平方米计算,这个跌幅已经超过了30%。
◎悬念
断供潮会否蔓延
到底未来会不会出现大规模的“断供潮”并蔓延到各大城市,这取决于该城市炒房比例有多高。
中国管理科学研究员李开发曾经指出,在北京、广州、深圳等地,大约有30%-40%的购房人是炒房人或炒房团。但对这个观点,无论房地产业界从业者,还是行业其他研究人员,都不能取得精确的数据来给予支持或否认。业内人士认为,假如房价进一步深跌,直到跌幅超过50%、60%,情况才会变得难以预料。
有分析人士指出,房地产市场二手房是否涌现大量卖盘,可以视为断供“井喷”即将发生的前兆。因为,断供对于购房者来说是血本无归的买卖,就算要止损,先折价将房产转让也是优于断供的选择,所以,在大规模断供实际发生之前,市场上一定会先出现二手房放量抛盘的状况。而只要这种情况并未出现,就说明断供还只停留在最坏的打算阶段。
(责编:小娜)