成交低迷不仅是调控结果

　　前一阶段，广深楼市大幅调整、长三角部分城市房价略有松动。一时之间，“放松调控”呼声纷起、“救市”之举频现。但有专家指出，房地产目前局势并非完全是宏观调控的结果。

　　“房地产市场和所有其他市场一样，在走到一个高点后，必然会有下挫。这是一个自然的市场过程。宏观调控引发的预期变化只是一个诱因。”顾海波说。

　　一个已经得到广泛认同的事实表明，中国房地产市场的“高烧”与高收入人群的购房冲动以及住房的投资性需求紧密相关。但同样显见的事实是，中国不可能长期依靠小比例的高收入群体来支撑整个房地产市场，受国内、国际环境环境的影响，当市场预期发生变化，投资性需求“退烧”，房地产市场必然面临着调整。

　　“一是前几年房价的直线拉升，二是房价上涨幅度与居民增收不成比例。这些都决定了中国楼市的高位运行没有坚实的支撑。楼市成交低迷不仅是宏观调控的结果，也是这种上涨根基脆弱的必然结果。”沈玉芳说。

　　在日前举行的2008长三角区域房地产高峰论坛上，绝大多数的专家和学者都预测下半年长三角区域楼市交易量较上半年还将下降10%左右，而对于下半年房价走势的预测，专家间出现了较大分歧——复旦大学房地产研究中心主任华伟预测房价涨幅将超过5%；建设银行上海分行副行长张忠德预测降幅接近10%。

　　“无论短时间内房价向上或者向下，中国楼市阶段性见顶的迹象已经相当明显。这是由中国宏观经济形势以及房地产市场的基本面决定的。”复旦大学房地产专家尹伯成说。

　　发改委最新数据显示，相较房价涨幅，土地价格涨幅回落速度更快。

　　“救市”与“软着陆”

　　中国房地产业协会一位专家日前列举了一组数字：1至5月，全国商品房销售面积同比下降7.2%，增幅同比减少23.8%，其中全国40个重点城市新建商品房和二手房累计成交面积同比下降明显。他认为目前房地产市场的基本情况是：供求关系缓和、房价趋缓、供求结构改善。

　　从目前国内房地产市场看，房价上涨幅度趋缓、供求结构改善确实有所体现。但“供求关系缓和”并没有很多的证据。庞大的中低收入人群的住房问题还远未得到妥善解决。“面对眼下房市，改善性购房者推迟买房达50%，对投资者影响更达80%。”易居中国首席执行官周忻这样说。

　　“中国房地产出现‘雪崩式’暴跌可能性不大。”尹伯成认为，尽管成交低迷，但包括上海在内的大部分国内大中城市上半年房价依然继续走高，我国城镇房价整体从未出现过明显回落。在这种情况，一些地方政府贸然出手的“救市”之举并不明智。

　　尹伯成说，尽管我国近10年来房地产信贷业务发展迅速，房贷增长很快，但由于时间还不算长，全国房地产经营性贷款余额至今只有5.1万亿元，仅占整个银行体系贷款总额的17%，即使房贷发生坏账风险，影响也有限，还不至于出现危及整个金融体系安全的地步。

　　据推测，市场假如真的能够下跌，可能出现的情况也只能是：由于不同收入群体的支撑，楼市出现长期的波浪形缓跌。庞大的中等、中低收入人群的刚性住房消费需求正是中国房地产市场逐步实现“软着陆”的坚实基础。

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