一系列宏观调控政策先后出台、货币信贷政策一再收紧、资本市场持续走低……融资、融资、融资！今年以来，资金问题成为盘桓在众多房地产企业老总脑中的首要问题。

　　上海市统计局上周公布的统计数据显示，去年，上海证券业和房地产业对全市经济增长的贡献率达到19%，而今年上半年，上海证券业的增长贡献率为零，房地产业的增长贡献率为负数，导致GDP少增0.4个百分点。

　　尽管面临严峻的经济形势，但上半年上海楼市总体上仍保持平稳，下半年保持平稳发展的积极因素继续存在。作为一个资金密集型行业，能否摆脱资金链困局，也许对于某些企业来说，已是一个关系到生死存亡的问题。

　　绞尽脑汁寻自救

　　从去年房地产上市公司的年报中可以看到，资金供血不足，是房地产企业面临的普遍现象，从资金负债率来看，行业整体均值超过了60%，一些企业资产负债率竟高达80%以上，有的企业经营期末的现金流甚至只有负债额的10%左右。前几年，一批房企采取了大量囤地、迅速扩张的策略，如今，巨额的土地款、开发款，都是资金紧张的源头，房产公司瞬间从为地荒问题发愁转向为钱荒头疼，唯有绞尽脑汁寻找自救之术。

　　对于自有资金极少的房地产企业来说，销售回款是获取资金的常规模式。在目前金融政策从紧、开发商融资能力和资金流动率都比较低的情况下，通过主动降价来促进销售、回笼资金无疑是最快捷、稳妥的方式。可今年以来房地产市场的观望情绪浓重，很多企业担心降价销售或将加重购房者的观望情绪，形成“越降越观望”的恶性循环。他们宁愿选择观望，等待利好消息，也不愿意降低房价。

　　银行借贷也是房企融资的一种常规方式，但是在央行一再提高存款准备金率、货币政策从紧的背景下，大型房企或许还可以凭借雄厚的资本赢得银行信赖，获得贷款，中小房企想获得贷款则十分困难，于是不少中小企业只能铤而走险，走上民间高利率融资之路，其背后的风险不言而喻。

　　在这样的情势下，开发商们纷纷寻求新的、多元的融资渠道。卖地卖项目虽然能暂时缓解中小开发商的资金紧张状况，可是由于拿地成本高，贵买贱卖的情况无可避免，如此方式不过是权宜之计，不利于房地产企业的持续发展；一线城市利润空间越来越小，转移“阵地”向二三线城市吧，好处是二三线城市的房地产市场起步较晚，竞争态势相对较弱，缺点是放弃了原先熟悉的市场环境、人脉关系后，发展前景也具有很多不确定性；要不然与其他公司合作开发项目，在利益的分配上又可能发生分歧；而当企业将目光转向借助资本市场，却发现上市审核非常严格；发行债券，规模有限；股权融资，可能面临撤资威胁；私募股权，则缺少法律支持……总体而言，各种方式都有利有弊，需要好好权衡。

　　明星楼盘啥模样

　　多年前，哪怕毫无产业经验，只要能搞到一块地，也可以成为开发商。在楼市普涨行情下，火热的销售掩盖了开发商们在产品开发、销售等环节的诸多缺陷。可如今，购房者“用脚投票”，那些混水摸鱼者，只能饱尝滞销的苦果。

　　统计数字显示，今年上半年，上海实现商品房销售面积1228.91万平方米，同比下降18.5%。尽管楼市整体成交下降，但仍有一些获得了可喜的销售战绩，解了开发商的燃眉之急。如何使自己的楼盘成为众人追逐的“明星楼盘”，成为眼下开发商们关注的热点。

　　在日前举行的“易居论坛-2008年中国房地产形势解读与未来趋势预判”活动中，上海易居房地产研究院副院长丁祖昱认为，热销盘、滞销盘同时出现在一个城市中，这是不同的销售策略、产品定位作用下的结果。上半年，一些针对高端消费者的别墅产品和一些舒适型的住宅产品，受市场观望的影响较小。此外，中小户型住宅也普遍出现了持续旺销的情况。在全国许多城市，中小户型住宅推出后当月销售率都在40%以上。

　　看来，面对复杂的经济形势以及原材料成本上涨、资金链紧张等巨大压力，房地产行业必须得苦练内功，方能傲立潮头。

　　苦练内功，首先要细分产品定位。与其一窝蜂地涌向当前市场上的主流产品开发，倒不如专注于某一细分市场，如高档住宅、酒店式公寓等，创造一个或几个领先的产品品牌。眼下，中小户型住宅产品稀缺，饱受市场追捧，几年后，当中小户型成为市场主流，则又将对开发商提出进一步的要求，开发商必须拿出有预见性的方案。

　　购房者不断成熟的消费理念和日渐激烈的市场竞争，最终将逼迫开发商不断开发建造出更为人性化、绿色环保、资源节约的住宅。事实将会证明，从传统产业向现代化产业发展，从粗放型向集约化发展，从过多地运用资源向资源节约型发展，这样的转型提升，将不再仅仅是一句口号，而是房地产企业要打造“明星楼盘”的必由之路，是房地产企业在残酷的市场搏杀中获得的领悟。

　　市场格局如何变

　　以往，人们总认为“船小容易翻、船大掉头难”，大开发商在遇到问题时的决策过程长，对市场变化的反应慢。可如今，大型房企面对市场变化的反应，反而更快。今年春节前后，万科地产(企业专区,旗下楼盘)在全国范围启动了打折促销战略，迅速回笼资金；5月份，万科地产发债59亿元获批；7月份，招商地产(企业专区,旗下楼盘)获准发债80亿元……人们发现，一旦走出资金困境，一些品牌企业就可积极地投入到并购和抢占市场份额的战役中，风险反而有了转化成机遇的可能。

　　与此同时，那些规模较小、没有品牌、没有实力的开发商，在走投无路的情况下，只能靠出售项目开发权为继，甚至主动要求被收购。今年5月，SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)以55亿人民币并购凯恒房地产公司，获得凯恒旗下凯恒中心开发权，这是SOHO中国第三次并购其他公司的地产项目。据中国市场信息咨询机构China Venture统计，今年二季度房地产行业并购金额占全国各行业并购总额的46%，创历史新高。强强联合、合并兼并，强者愈强、弱者淘汰……新一轮的行业整合已在悄然拉开帷幕。

　　在日前上海财大举办的第十三届亚洲房地产学会年会暨国际研讨会上，华东师范大学东方房地产学院崔裴副教授指出：随着中国市场经济机制的完善，中国房地产业将发生内部裂变和重新组合，一些大型开发企业会演变为大型房地产投资商或综合性房地产企业；中小型房地产开发企业，一部分消亡，另一部分可能演变为服务性的开发项目管理公司；一部分房地产经纪、咨询机构和收益性房地产的物业管理公司，通过主动参与或被动吸收，成为房地产投资企业或综合性企业的一部分。

　　业内人士认为，市场主体的进一步规范以及行业内部的优胜劣汰，最终，将会促进房地产行业向着更为健康的方向发展。

(责编：小娜)