苏宁环球董事长张桂平，猜到了故事的开头却没有猜到结局。

　　2007年8月，苏宁环球以44亿元天价，每平方米楼板价近6.69万元的价格拿下了上海南京路地块，成为全国“地王之王”，一时间名震上海滩。

　　现在，上海房价摇摇欲坠，按目前市场，该项目无论怎么做，都不可能收回成本，苏宁环球的尴尬可想而知。知情人士告诉记者：“苏宁环球方面希望和政府解约，退回土地款，目前正在和政府协商。”

　　诞生

　　业内称这块地为“163地块”，它位于南京东路步行街东端。当初，地块的挂牌起始价就达到17.18亿元，按照这个价格，楼板价就已经高达2.6万元/平方米，也是绝对的高价。

　　正因为如此，政府的要求非常高。其中，竞标保证金高达两亿元，境外购买者要求出具1.5亿美元以上的银行存款证明，同时具有开发高档写字楼、商场的业绩；而境内开发商则要求注册资金超过1.5亿元，同时银行存款在10亿元以上。

　　这个地块吸引了和黄、九龙仓、东方海外、新鸿基、新世界等外资巨头企业。2007年8月24日的竞价耗时近一个小时，举牌超过100次，逐渐成为苏宁环球和九龙仓两家的争夺战。最终，苏宁环球以44.04亿元、楼板价每平方米66900元夺得，是起拍价的2.5倍有余。

　　当时，上海房地产市场极热，房价、地价一路飙升。所以，业界对此事的评论大多是正面的。上海富力房地产开发有限公司副董事长吕劲说：“苏宁环球拿下的黄浦地块比较特殊，地块非常完整，未来价值不可估量。土地争夺战是正常的市场行为，随着土地稀缺现象越来越严重，未来的竞争会更加激烈。”

　　高力国际的评价也是如此，并估计该地块的开发成本为每平方米92000元。当时，类似的办公楼项目(比如瑞安广场，恒隆广场以及来福士广场)实际租金约为每平方米每天1.3美元。由于黄浦区甲级写字楼的供应非常有限，该区的租金还将上涨。三到四年以后，该项目的租金达到每平方米每天2.25美元也不是不可能。这个预期的价格相比其他亚太区的金融中心，比如中国香港和新加坡，还是有距离的。

　　随后，苏宁环球方面成立了项目公司，并委托知名代理行戴德梁行(戴德梁行博客|戴德梁行新闻)做了项目分析报告。

　　僵局

　　但是，乐观的情绪没有维持太久。

　　戴德梁行的报告认为，地块将建苏宁环球总部，将项目的零售商业部分的面积提高，使之与写字楼面积的比例达到4∶1，这样，要极力在零售商场高区部分的收租能力上实现突破。但是在目前的市场下，无论如何都难以收回成本。

　　苏宁环球方面对此地颇为郁闷：做下去，看不到盈利希望，不做，退地，损失很大。

　　据悉，44亿元地价，苏宁环球方面早就已经交付。根据上海市土地出让合同格式条款，如果开发商要违约退地，“出让人在扣除定金后退还受让人已支付的土地使用权出让金”。也就是说，如果苏宁环球方面想退地，代价是占总地价10%左右的定金，将达4.4亿元。

　　不过，事情的发展也有对苏宁环球有利的一面，由于政府方面的原因，政府无法按时交付地块。该地块下面是轨道交通10号线南京东路站点。由于10号线建设一直在延后，预计该站点最早也要2009年10月建成，因此，土地交付起码要到2009年10月之后。

　　知情人士对记者说：“苏宁环球方面希望以此为理由和政府解约，而不是退地。如果退地，就是苏宁环球方面违约，需要承担责任，解约就不存在这个问题了。现在，是解约还是退地，还没有最后结果。”

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