嘉宾:上海北孚地产研究所副所长刘光东
重庆“地王”、长沙“地王”、上海“地王”……曾几何时,被开发商们竞相追捧的天价土地,如今却成了“烫手山芋”。土地市场出让价格不断刷新的盛况已不复再现,取而代之的却是开发商频频退地的消息流传。虽然深陷退地传言漩涡的开发商们或不置可否,或断然否认,但在今年的楼市困局之下,这究竟反映出怎样的市场现状?未来土地市场的走向将会如何?上证第一演播室就该话题请来业内人士做解答。
现状:市场弥漫观望气氛
主持人:近期“地王”频频出现退地传言,这是由哪些因素造成的?
刘光东:简单来看,开发商对一个房地产项目的运作有三个阶段。第一个阶段是围绕着“拿地”进行的,这个阶段的主要工作是决策分析。启动这个阶段通常是开发商的自有资金,也就是需要预先准备“真金白银”的。目前的市场形势下,通过项目合作、企业合资解决这一问题的也不在少数。
第二阶段是建设施工阶段,这一阶段伊始,通常也需要少部分的自有资金,其余启动资金常常可能有建筑商代垫,到项目建设一定程度,即可顺利办理银行贷款进行建设。
第三阶段是预售或现售,目前多为预售,即项目尚未建成封顶即开始销售,这个阶段是收获季节,若销售顺利,则支出成本包括银行利息等相对较少。总的来说,“真金白银”多发生在前期,不考虑时间价值,其占投资总额比例为30%至40%。
“地王”频频出现退地传言,我认为应该是两方面共同作用的结果:一方面这些地块的成本确实太高;另一方面,在目前市场形势的影响下,信贷偏紧、房地产价格大涨不再,从而导致“割肉”或“想割肉”的企业产生,以免更大损失。