外资进入国内楼市的脚步并没有因为全球经济形势的复杂局面而停止。美私募投资基金黑石集团(Blackstone Group)在收购国内第一个商业地产物业上海长寿商业广场仅两个月后，第二单涉资逾45亿元人民币的商业地产收购案又将落子——这次瞄准的是上海仲盛世界商城。

　　这已是今年以来发生在上海楼市的第六个外资大宗收购案，涉资总金额超过136亿元。在目前国内楼市趋冷的市况下，外资仍一意孤行，大手笔投资，大有抄底国内楼市的意味。显然，监管层对外资进入楼市在过去几年里虽然一直采取限制措施，但这并没有阻碍外资进入中国楼市的冲动。

　　尤其是今年7月底刚下发的《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》(下称《通知》)，规定自今年7月1日起商务部将委托省级商务主管部门对外资投资房地产行业备案材料进行审核。这一审批权的下放被认为是对外资投资国内房地产业的重大利好。

　　目前最早对上述《通知》制订实施细则的是杭州市，在提出一系列地方配套措施的同时，还编制了一本详尽的列明地方政策、实施细则及审批流程，甚至各个相关负责人姓名及手机号码的小册子。已经有业内人士表示，杭州市出台这一举措后，“外资的脚步将渐行渐近”。

　　事实上，在信贷紧缩持续大半年后，国内房地产开发商的资金链越绷越紧已成为行业内公开的秘密。持有一些经营性物业的开发商，为快速回笼资金，出售物业套现亦在所难免。一位美国小型私募基金中国合伙人曾向记者透露，现在找上门要求被收购的项目越来越多。

　　在国内楼市不景气的情况下，怀揣现金、觊觎中国市场良久的外资，选择现在出手亦是一个好机会。因为当市场供大于求时，对于买家而言就有更多价格谈判的筹码。今年5月份李嘉诚旗下和记港陆(00715.HK)将上海的世纪商贸广场以44.38亿元的价格出售给美国投资基金亚太置地。

　　这笔交易因成交价低于市场预测曾引起诸多争论，但高力国际之后发表的分析报告却认为，原因可能在于离岸交易的结构及大宗整体收购的因素，也反映了目前买家对于较大折扣的谈判能力。“即使考虑到中远期较乐观的市场远景，海外买家在目前也偏于保守。”

　　显然，急于出货的开发商，以及对楼市前景虽趋于保守但仍兴致很高的外资，在交易价格上达成一致的可能性已越来越高。此前海外基金曾抱怨国内楼市可供收购的物业越来越少的重要原因，在于卖方的叫价偏高，这使他们望而却步。但目前中国楼市的现状给外资提供了一个压价的好机会。

　　此外，今年以来外资收购成熟物业的案例，大多以离岸交易方式进行，这在具体操作上可以绕开国内对外资投资房地产业的各种限制，高力国际认为，这将成为海外资金投资中国房地产市场的主要交易方式。

　　随着开发商对资金的饥渴需求，外资以入股项目公司的方式进行股权投资，也正在成为外资投资国内楼市的另一种选择。与收购成熟物业相比，外资在股权投资方面的压价筹码可能较收购成熟物业为高。因为成熟物业的收益相对稳定，其投资收益率基本可进行定量评估。但股权投资更大地取决于公司获取好地块及资金运营能力，对这些能力的判断往往具有主观性。

　　在商务部将外资投资房地产业的审批权下放至地方后，随着各地实施细则的相继出台，亦可能迎来一轮外资投资房地产业的一轮小高潮。但对于国内开发商来说，能否让自己持有的物业或者公司股权卖出一个更好的价钱，最终仍取决于开发商在与外资谈判时，拥有怎样的议价能力。

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