迈入微利时代？

　　进入2008年以后，房地产市场发生了根本性的变化。

　　国家统计局网站上的经济述评称，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。

　　据统计，今年上半年，全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。

　　为了抑制投机性需求，国家出台了一系列的房地产调控措施。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。”

　　潘军也向本报记者表示，今年开发商很难。一系列政策出台，与此同时建筑成本、劳工成本都在上涨，开发商的内部收益率逐渐下降。潘军称，建筑材料的价格至少涨了40%，而施工单位也开始拒绝为开发商垫资，只有缴完工程款以后，才开工。“东莞、惠州已经有很多小开发商停工了。”潘军说

　　融资变得更加困难。玫瑰石顾问公司董事、经济学家谢国忠在接受本报记者采访时表示，今年以来很多上市公司通过发行公司债融资，而有些在港上市公司的公司债融资成本已经超过20%。“目前对于很多公司来说，融资是为了活下去而非获得高额利润。”谢国忠说。

　　公衍奎也表达了相似的看法，“之前房地产行业利润率偏高，当越来越多的资本进入这个行业时，行业的平均利润率也在下降，这也符合经济学的原理。”

　　公衍奎称，这并非一个完全市场化的行业，有很多非市场化因素左右行业发展。举例来说，在拿地过程中就可能存在灰色地带。在一些二线城市，规划审批方面大有文章可做。开发商的成本并不透明。“一个香港的开发商以看似较低的价格拿了一块地，却发现拆迁工作很难进行，而且拆迁价格在不断上涨。”他说。

　　公衍奎认为，等到房地产行业迎来完全工业化的时代、成本完全透明的时候，才可以真正称得上微利时代。