“抄底”良机？

　　急跌之后的美国房市，是否已是“抄底”良机？这个问题需分两个方面来分析。第一是目前美国房地产价格是否达到了值得投资的公允价值区间？对此，多数答案似乎为“是”。如国民城市公司(National City Corp)在5月份的一份报告认为，全美262个都市圈中，仅有8处房价存在高估；而2006年泡沫期间高达53处。例如，加州Stockton从高估71%降至仅高估4.3%，赌城从高估30%降至合理值。

　　标普房地产综合指数的历史数据也能较好反映房价是否已经回归到公允价值区间。标普10都市圈综合指数2008年3月的数值仅相当于2004年10月的水平，假若考虑美国经济增长因素，则目前的美国房价显得相对合理。图3是我们用每一年房地产价格指数(无论取哪一种)除以当年GDP总量(其中2008年GDP为预测值)，得到的历史趋势图(以1987年的该数值为100)，结果显示，历年的数值为相对稳定的波动值，说明在基本面上，房地产价格由经济景气状况决定。而这一数值在2002年开始的泡沫行情中向上突破后，2008年又重新回落至相当于1987年的水平(图3)。

　　就单个城市圈而论，上述结论同样适用。假设单个都市圈的房地产价格主要与当地经济增速有关(权重80%)，同时考虑到投资人在全国范围内的流动，地方房价亦受全国经济形势左右(权重20%)，在此假设前提下的计算结果表明，多数都市圈特别是纽约、拉斯维加斯等地，相对于经济增长的表现，房价水平已经低于1987年。故从长期角度看，目前美国房地产已具备投资价值。

　　然而，短期房价走势更多由短期的供求关系波动决定。这对希望“抄底”者而言是不利因素。在供给方面，次贷泡沫破灭后，许多买家无力继续支付住房贷款，大量房屋被银行收回，并拍卖出售。2008年前六个月，有34万美国人的住宅被银行收回，比2007年同期增加了136%。这在短期内必然增大房屋供给。据美国联邦统计局数据，2008年5月份房屋库存达到10个月平均历史销售量，全美共有290万套空置房屋未售出，这两个数据均创下历史记录。显然，如果房屋库存不能被及时消化，房产价格就不易触底反弹。

　　在需求方面，许多美国本土买家由于在次贷危机中被“套牢”，目前缺乏资金再进入房地产市场。与此同时，银行受次贷危机影响，大大收紧了住房贷款尺度。即使贷款者有信用记录，多数银行仍执行至少20%首付的原则。这样，缺乏现金的美国本土买家将难以申请到银行贷款，目前房贷申请数量仅及2003年同期的1/3。

　　关于需求，最有说服力的是房屋实际销售数据。美国房地产经纪人协会编制的住宅成交指数(Pending Home Sales Index)表明，2008年5月份，该指数从4月份的88.9下降到了84.7，降幅达4.7%。这个数字比去年同期反而下降了14%，也就是说，在房屋价格急速下跌了12个月之后，购买人气同时也大大降低了。这一结果显然是相当负面的。

基于上述现象，目前市场的普遍预期是，美国房价在今后一年内还会继续下跌。如美国房地产经纪人协会的最新预测认为，二手房销售中价2008年将继续下降6.2%，2009年才会小幅反弹4.3%。一些市场机构的预测更为悲观，如FBR投资银行的分析师Michael Youngblood认为，房价到2009年2月还将比今年2月下跌20%。而金融服务公司Fiserv也认为房价将继续下跌至2009年底，甚至到2010年。假若此种市场普遍预期是正确的，则目前就并非“抄底”美国房地产的良机。