中国投资人的处境

　　和其他国家的投资人相比，中国投资人又面临着相当不同的处境。

　　首先和欧元相比，人民币对美元的升值潜力更不明朗。中国目前的经济形势相当微妙，通货膨胀的压力并未充分消解，同时经济又出现了增长放慢的迹象。最坏的情况就是陷入“滞胀”危机。这一宏观经济形势，以及出口企业的微观处境，都不支持人民币对美元的继续升值。事实上，在过去的5年中，人民币对美元的升值幅度虽然低于欧元，却大大高于日元。如果以过去3年为期，日元对美元基本持平，期间还发生过大幅贬值。而过去几年中，日本的经济状况大有起色。当然，和日元不同，人民币汇率并非完全由市场决定，更大程度上受政府调控的影响。换句话说，它取决于中国政府对经济形势的认识，也取决于中美两国政府之间在货币金融政策上的心理角力。

　　其次，中国投资人面临的投资选择较少。在国内，股市处于一个相对冷却期，房市风险日益增大；在国际市场上，黄金、艺术品拍卖等都呈过热迹象。这样一来，中国投资人的选择余地就不多了。而美国房地产市场，因其相关权利受较完善的法制保护，以及长期投资价值的存在，便成为中国投资人的一个不错选择。

　　从长期来看，美国房地产是低风险、高回报的投资品种。即使不考虑租金收入，仅就房产升值部分而言，美国住宅地产过去10年的投资回报也远远超过同期股票市场的表现—无论是以道·琼斯指数，还是以标准普尔指数衡量，仅仅略低于同期黄金的表现。假若考虑租金收益，则投资美国房地产的平均年收益率就超过了黄金。

　　而且，投资房地产的收益率波动很小。过去20年若干项投资品年收益波动的情况显示，股票、黄金等虽然可能具有巨大短期收益，但也可能造成大幅的短期损失，唯有房地产投资基本保持稳定的正收益率。

　　这种稳定对中国投资人来说更为重要。原因很简单，多数中国投资人不是职业投资者，且缺乏关于境外资本市场的专业知识，他们不可能花很多精力、也没有足够能力去研究境外资产的收益波动情况，以选择最佳的进入和退出时机。而投资于收益稳定、风险较小的房地产，相对而言便成为一个理想的选择。

　　也就是说，中国投资人投资美国房地产的目的，不仅仅是为了获得收益，还有相当重要的“分散投资组合”的含义。如果考虑到中国投资人境内部分资产面临着经济波动的较大风险，那么，境外置业就可能达到“分散投资组合以降低风险、稳定未来预期”的效果。这也解释了美国房地产市场前5位的海外投资来源国中，中国投资人为何最为偏好高端房地产。中国投资人购买房屋的中价为34万多美元，而全美房屋中价仅为20多万美元。

最后一点，就是中国投资人投资美国房产，还可享受房贷的杠杆效应。根据2007年的调查，在美国前5位外国投资人群体中，中国投资人最为偏好利用银行按揭贷款。按揭贷款申请率高达81%。其中重要原因之一，是因为中国人在美国取得住房按揭贷款较容易，通常只需提供合法身份证件，以及不低于30%的首付现金。由于中国国内目前对住房贷款采取紧缩政策，中国人在美国申请银行按揭，或许比在国内还更加容易。尤其在目前美国房贷利率相对较低的条件下，投资将能获得可观的杠杆放大效应。