深度分析 　　银行到底在担心什么?

　　“银行可能的一个担心是‘利率倒挂’问题。”在接受本报记者采访时，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，假如银行执行基准利率0.7倍的优惠时，那么5年期以上的存贷款利率是“倒挂”的。

　　经记者测算，按照3至5年(含5年)贷款利率7.29%最大程度下浮30%，得到的实际利率是5.103%；按照5年以上的贷款利率7.47%最大程度下浮30%，得到的实际利率是5.229%。而同期的5年期存款利率是5.58%。“如果一家银行只做长期贷款和长期存款业务，那么很快将濒临破产。”一位银行业内人士如此评价，给予客户的优惠已经非常彻底，这对银行的定价技巧要求相当高，尤其5年期以上的利率下降到了5.229%，比目前银行5年期存款利率5.58%还要低，这样一来，如果客户在银行将房贷本金总额相等金额的钱存五年以上定期，那么，这笔定期存款的利息可以用来偿还房贷的月供还有盈余。

　　一位负责房贷的银行客户经理表示，银行以最低利率给的客户越多，银行亏得越多，而且央行制定的规定明确了“自住、首套、90平方米以下”等限制要素，倘若同质客户遭遇不同待遇，可能会发生大量的投诉，那也是银行的一大挑战。

　　银行还担心很难把握客户的风险。按照央行的要求，首付比例最低降至20%，但由于各家银行的定位不同，客户层次也不同，银行如何来确定客户的风险是个问题。上述业内人士称，过去银行愿意把资金借给购买了多套房的客户，看中的也是其偿还能力要较一般客户高。现在尽管有多种手段可以了解到客户的资信情况，但这一方法往往对于第一次和银行打交道的客户不适用，缺少风险记录，也就无法判断风险。此外，即使银行得出了客户符合相关要求的判断，20%的首付比例和30%的首付比例的风险又不一样。“在目前市场低迷的情况下，要求30%首付意味着流失客户。因此，目前银行处于两难的境地。”

　　此外，银行的担心还源自相互观望和博弈。部分观察人士称，各银行都担心自己推出的房贷细则定价太低，因此，谁越迟出台就越有利，原因是在别人基础上略为降低最主动。骆海涛

　　-市民呼声 　　“改善型普通自住房”应先界定楼市新政亟需政府“猛推一把”

　　昨日，农行房贷细则出台。细则一出，虽然没有提及最为关键的“改善型普通自住房”，但还是引起深圳地产业界和市民的普遍关注。下午，农行撤下公告，大家大失所望。

　　农行细则条款仍太谨慎?

　　对于这份细则，市民也态度各异，名为“乐天”的网友看到细则后表示，“表明了对老客户的态度，这是最大的亮点”。农行重点明确了对存量个人住房贷款的利率调整政策，即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上，原则上自动调整利率，自2009年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。“bily-李斌”亦认为，农行做法的好处在于进行了客户细分，并且根据个人的具体情况来确定。但也有网友“钱保来”说，他买房子贷不了30万元，这个“细分”不太合理，过于看高了人们的购买力。部分网友均发言表示，农行的条款谨慎，是因为“怕次贷”，太不痛不痒了，只是支持原来买不起或不想买的人买房。

　　中国指数研究院深圳分院房产分析师杨奕表示，农行细则整体上体现了央行房贷新政的主导精神，对于自住的首次购房活动给予了最高额度的信贷支付和利率优惠，同时对于非自住的及非首次购房的贷款活动也有一定的优惠，但优惠力度不够，也说明了银行对于房地产市场中投机购房活动的防范。

　　“这是一个中性的细则，既落实了政府的政策，又考虑到了自身的风险!”深圳社科院城市运营中心主任高海燕认为，农行发布的房贷细则比较谨慎，对不同情况下首付的比例区分比较谨慎的，农行未对“改善型普通自住房”等概念进行界定可以理解，这些概念还是应由建设部或地方政府做出明确界定。

　　关键时候政府要先出手?

　　深圳某银行业内人士告诉记者，政府把贷款利率下浮的幅度扩大，本次房贷政策一定程度上是利率市场化的局部提前实施，有利于市场化定价机制更充分地发挥作用，但是“孩子老被人管着、放开了会怎么样”，这是“家长”和“孩子”都很担心的问题。

　　宝安一在售楼盘的开发商表示，利率下调到0.7倍对于购房者是非常有吸引力的，至少想买房的人不会再为银行的事而困扰，这对楼市有较大的促进作用，但暂时不可能拉升房价。此外，这一政策还能吸引一部分抄底心态的投资客。但是，该开发商表示，在农行细则里，其实如何甑别改善型普通自住房这一点很关键，细则却没有公布，很遗憾。首付下调，其实在楼市作用不大，很多客户能够支付首期，关键是利率影响二次以上购房的客户。

　　一位市民表示，银行现在对待新政十分谨慎，还是相互观望，等待政府的态度。这个时候政府应该先做好概念界定等工作，“猛推一把”，让银行“胆壮起来”，同开发商、购房者一起将楼市托起来

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