房地产市场或在明年下半年走出低谷

　　——价值中国专访鸿臣地产董事长王安平

　　目前房地产市场持续低迷，消费者都持观望态度，房地产需求明显减少，商品房交易量持续下降，到底是哪些因素造成了目前房地产市场的低迷？政府出台的救市政策会给市场带来哪些影响？二三线城市与一线城市的房地产市场有哪些差异？房地产市场什么时候会走出目前的低迷状态？价值中国就此专访了鸿臣地产董事长王安平先生。

　　价值中国：目前房地产市场持续低迷，消费者都持观望态度，房地产需求明显减少，商品房交易量持续下降，您认为到底是哪些因素造成了目前房地产市场的低迷？

　　王安平：我认为最本质的原因是房价增长的过高、过快，形成了巨大的泡沫。过高的房价超出了自住购房者的承受能力。另外，政府出台的相关政策限制了投机购房者，使得投机需求减少。开发商目前不可能过快的下调房价，开发商和购房者都在相互观望。购房者在等房价下降后再买，而开发商却不愿意大幅降价，所以现在市场处于持续的低迷状态。

　　价值中国：十月下旬，政府出台了一系列针对房地产市场的救市政策，您是如何看待这些政策的？这些政策会给市场带来哪些作用？

　　王安平：目前为止，这些救市政策主要是减免税费和降息方面的一部分政策。从宏观来讲，货币政策对刺激投资和拉动消费有长期的作用，对国内经济的发展有积极的作用，同时对开发商来说也是一种好消息。目前为止，这些救市政策主要是减免税费和降息方面的一部分政策。从宏观来讲，货币政策对刺激投资和拉动消费有长期的作用，对国内经济的发展有积极的作用，同时对开发商来说也是一种好消息。可能降息的力度并不是很大，但这是个趋势。一个半月内降了三次息，大家还在期待着继续降息。在税费方面，允许地方政府根据当地实际情况出台购房鼓励政策，大家正在观望更多政策的出台。从长远来看，这些政策肯定会刺激房地产市场的发展。

　　价值中国：您认为政府还需要出台什么样的货币政策和财政政策来使楼市回暖？

　　王安平：我认为在货币政策上，还需要多次降息，降到2000年以后的利率水平，同时降息的速度应该加快一些。在财政政策上，需要鼓励自住性住房的需求，并且多减免一些交易环节中的费用。

　　价值中国：最近，邹涛从深圳来到北京，又在北京推出了“万人住房团购”平台。您是如何看待万人住房“团购”的？

　　王安平：我认为“炒作”的可能性更大一点。一般来说，“团购”有其规模优势，交易的价格肯定会相对低一些，每个开发商都愿意接受“团购”的购买方式。我认为无论任何形式的“团购”，它的价格都不是无限优惠的。开发商相对来说也会需要一定的利润，或者按成本价卖出。当到达一定的价格区间以后，十个人和一百个人购买，他们的购买价格是不会有太大的差别的。我建议大家团购的时候建立一个小的团体，且仅在一个项目上购买，这样操作起来会更简单更务实。

　　价值中国：目前鸿臣地产致力于在二三线城市，那根据您十多年来的从业经验，您认为二三线城市与一线城市的房地产市场有哪些差异呢？

　　王安平：我认为在土地价值方面，二三线城市的土地价格相对来说比较低；在信息方面，小城市相对于一线城市来说，信息是相对滞后的；同时，在小城市，利润空间特别小，不像一线城市那样利润空间那么大；还有在小城市，大多数楼盘都是六层或小高层，建设周期特别短。而在一线城市几乎全是高层，这样建设周期比较长，相对的付出的各种成本会很高；最后，二三线城市的老百姓收入相对低一些。

　　价值中国：最后，根据您的分析，您认为房地产市场什么时候会走出目前的低迷状态？

　　王安平：我个人认为应该在明年下半年以后市场会走出低迷状态，现在国际金融危机已经影响到企业发展和个人收入。房地产作为大宗的投资，走出低迷需要政策的支持，需要开发商将价格降到消费者的心理底线。目前来看，房地产市场至少需要半年以上的时间来走出低迷的状态。我认为如果是现在买房的话，最好是以团购的形式。大家招集自己的亲戚、朋友和同学一起来选定一个楼盘来购买是比较合算的。