谢成龙

　　近来，楼市的持续走低成为公众密切关注的焦点，在住宅楼盘降价一片的时候，商业地产是否也身居险境？有人抛出“商业地产成为地产商的避风港”的论断，也有新的调查显示一线城市的写字楼空置率呈上升趋势。众说纷纭中，观望中的投资者茫然一片。

　　谢成龙

　　资深商业地产人，

　　美国科尔曼研究集团特邀专家，

　　Shopping Mall、社区商业企业投资开发及独立商铺个人开店投资顾问。

　　多家地产杂志、报纸等专业媒体长期特约撰稿人，文章发表于北京、上海、沈阳、杭州等全国各大媒体。

　　兼具理论与实践高度，全程参与服务商业项目从选址、定位、招商及运营的全过程，擅长针对商业项目的选址、定位及招商研究，为商业项目选址和定位提出建设性意见和建议。

　　楼市遭遇冬天属正常

　　最近，房产行业可谓是沸沸扬扬，政府的“救市”和媒体的炒作让房产行业的每日动态成为了众多媒体的头条。楼市低靡的原因何在？

　　在与记者的交流中，谢成龙表示，房价疯长已经有两年的时间，当涨价成为一种趋势的时候，就在公众心里造成了一种惯性的思维：房价只有上涨才是正常的。

　　近来楼市低靡，房价趋向下跌，这种现象是正常的市场表现。全球经济的不景气仅仅是房价下跌的导火索，并非是肇始原因。正常的市场规律下，价格应该是有升有降的，当房价超出了购买者的购买能力，就必然导致价格下跌。

　　商业地产也是市场的一分子

　　金融危机的阴影从美国蔓延到全球，开始笼罩着楼市，房产中的住宅项目持续走低，有房产商断言：商业地产将成为地产商的避风港，然而又有数据显示，北京的高档写字楼空置率呈上升趋势，著名的CBD空置率已经突破了其安全底线。

　　商业地产真的在危机中感冒了吗？谢成龙表示，任何行业都会遇到冬天，在整体经济低靡的形势下，遭遇冬天的行业并不仅仅是地产行业。以出口为主的制造业影响最大，零售业、房地产业同样在经受着严峻考验。房产行业作为市场的一分子，必然会收到经济寒流的冲击。所以，商业地产转冷也是不可避免的。

　　然而，行业的冬天总会过去，为此，谢成龙先生打了一个比方，寒冷的冬天，人也是需要棉衣来抵御严寒的，棉衣的薄厚决定冬天是否能够过去，并不是不可以度过严冬。因此，商业地产项目本身的优劣决定了其能否度过严冬。

　　冬天里的二三线城市商业地产

　　一般来说，二三线城市对市场的敏感度是比较迟缓的，谢成龙表示，这一类城市相对一线城市来说，商业地产是比较安全的。

　　首先，这类城市的土地价格相对较低，项目投资也是相对减少。这样，地产商投资的风险系数就会降低。

　　其次，在过去的房价疯长大潮中，这一类城市房价的涨幅本身并不大，因地，即使遭遇行业冬天，其价格下跌的余地也不大，相对一线城市来说，是比较稳定的，不会有太大的变动。

　　谢成龙还表示，危机从新的角度来说，也是一个机遇。一线城市的土地价格比较高，受经济危机冲击也比较明显，一些投资商，也许会把资金从一线城市撤走，转而流向二三线城市，在一定程度上会给这一类城市商业地产的发展带来一个夹缝中的春天。

　　商业地产应对楼市冬天

　　商业地产该如何应对冬天呢？

　　由于商业地产的运作模式和住宅差别较大，不能一概论商业地产的冬天，不同阶段商业地产在冬天面临的命运也不尽相同，所以应该按照不同类型的商业项目来分析，根据项目不同阶段，简单可以分为四类：

　　1、刚刚完成选址的商业项目。也就是土地刚刚拿下来，还没正式开建，由于政策对开工时间已经放宽，我认为这类项目相对好一点，只要在时间上推后一点开工，前景还是看好的，也应该能够安全过冬。

　　2、正在建设中的项目。这类项目应该是衣服穿得最少的，由于商业地产对资金的要求会更大，而这个阶段不但面临着项目的进度，而且招商工作也在展开，目前很多商家的开店计划比原来都有所减少，所以，出于这种状态的商业地产千万要小心，这个冬天肯定将很寒冷。

　　3、刚刚开业的商业项目。商业地产至少需要三年左右的培育期，在这期间将会不断需要资金的支持，需要积累消费者，所以，这个阶段的项目也比较难熬，面临的首要任务是保障商家安全过冬，大家齐心协力，先努力活下来。

　　4、已经稳步发展的商业项目。虽然金融危机，消费者购买力下降，积极性不高，但我认为由于这些项目已经在健康发展，只是少赚一点而已。这种类型的商业项目不但衣服穿得多，柜子里还有不少冬装呢，所以，冬天不会很冷。