“非转普”中寻机会

　　各地调整普通住宅标准，较之以前有较大程度的放宽，同时考虑到各项优惠政策都是针对普通住房，那么在目前购买“非转普”房，无疑能够获得更多的优惠。

　　据了解，购买“非转普”房，主要是在税收和信贷方面能够获得更多的优惠。就上海而言，能够获得诸多优惠，美联物业副总经理黎志贤坦言，“非转普”之后，将直接影响房屋契税、个人所得税、营业税、土地增值税等税收开支。那么其优惠到底有多少呢？下面以具体案例来进行说明。

　　比如上海的张先生在徐汇区田林新村(内中环间)购买一套100平方米的公寓，总价为120万元，为家庭唯一生活用房，依照上海现行规定，现在从非普通住宅被界定为普通住宅，且此物业产权已满3年(出售方提供不出原值发票，所以税费选择按总价缴纳)。

　　根据计算，“非转普”之后，买方可因为契税减半以及印花税、交易手续费等减免，节约购房开支18850元，相对于总房价的1.6%；卖家可节约97210元，相当于总房价的8.1%与此同时，“非转普”之后，在利率方面还有更大幅度的优惠。根据财政部出台的政策，首次购买普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，而这与非普通住房相比，有15%的差距。假如张先生选择贷款商业贷款，贷款总额为80万元，贷款年限为20年(等额本息还款法)，根据现行的利率水平，“非转普”前后利息支出差距达到11.75万元，每月还款差额为489元。

　　就上海而言，基本上各个区域都存在“非转普”的情形。在内环以内，老工房和年限较长的公寓值得关注。此前，由于受到单价的限制，外环线以内区域几乎鲜见非普通住宅，即便是面积不大的老工房，总价虽然不高，但因为单价超标而被尴尬地划为“豪宅”。现在以总价为标准来区分普通与非普通，便使得不少总价不高的老工房和公寓又恢复“普通本色”此外，中外环线之间也会有大批房源被“解放”出来，目前该区域内总价约140万元左右的次新房比比皆是，此类房源面积在100平方米左右，为舒适性两房，适合一家三口居住。而在外环线附近，则会有更多的房源符合普通住宅标准，目前一些热点板块诸如九亭板块、宝山西城区、上大板块等，这些板块有一个共同特点，就是随着市政建设的推进，配套已逐渐完善。而现在通过调整实现“非转普”之后，交易成本肯定会降下来，因而其吸引力会再次显现出来。

　　用足政策上限

　　文前提要：由于当前政策鼓励首次购房，因此需对梯级购房策略进行调整，也就是说，如何用足政策成为购房者要思考的问题。

　　当然，对于改善型需求来说，虽然政策还未明朗，但变通一下还是能够得以实现。

　　到了该调整一下梯级购房策略的时候了。因为政策的变化，如果此时依然机械地套用梯级购房策略，会让自己错失享受优惠政策的良机，这显然有些得不偿失。因此本刊给出的建议是，目前在自己力所能及的前提下，尽量选择购买那些面积较大的物业。而对改善型来说，由于政策尚未明朗，因此要达到目的则必须变通。

　　梯级购房策略须调整

　　上海的李量做出了买大房的决定。李量将要与未婚妻于小姐走进婚姻的殿堂，因此最近一段时间以来，一直在为买房而准备着。李量原本打算购买一套小房子用来过渡，等到自己经济条件改善之后再换大房。这种思路没有是正确的，因为住房消费应该讲究梯级消费。

　　但是现实问题是，目前政府出台的各项“救市”政策显然对这种策略有些不利。李量告诉记者，如果自己还坚持先买小房、再换大房的步骤，由于政策对第二套房的控制没有放松，因此当他在此后再次考虑换房时，可能会因为自己已经买过了房，而无法享受到相应的优惠措施。

　　李量的想法符合当前的市场实际。根据国家最近出台的一系列“救市”政策，我们不难发现，对购买首套住房的优惠幅度最大，如公积金贷款可以申请最高额度，贷款利率可以下浮至基准利率的0.7倍，税费予以部分或全部减免等。请注意，所有的优惠政策对首次购房都非常有利。因此，现在有必要对梯级购房理念进行调整。

　　用足政策上限是首选

　　那么，现阶段如何安排自己的置业计划呢？专家分析认为，在力所能及的情况下，应该考虑充分用足政策，购买符合普通住房政策上限的房子，这样可以避免短期内住房条件不够又要改善时可能享受不到第一套普通住房贷款方面的优惠。

　　如何用足政策？无非是在税费减免、信贷政策方面，越接近政策的上限越有利。当然，这要看政策对哪些房源最为“眷顾”。也就是说，尽量选择那些被所有优惠政所策“眷顾”的房源，也就能够得到更多的好处。就目前的情形而言，建筑面积接近90平方米的两房可谓是“集万千宠爱于一身”。购买此类房源，不但契税降至1%，可以尽量多地申请公积金贷款，同时商业贷款利率也还有最大幅度的优惠，有些地方政府给予的购房财政补贴也是最高。

　　就李量而言，专家建议他购买一套面积在80多平方米左右的两房，此类物业既可以享受到更多的优惠政策，也可避免在近期换房。

　　为改善性需求支个招

　　目前，政府对于改善型住房的界定还不明确，所以，还应根据细则颁布的内容再作应对打算。当然，这也并非意味着当前就无法改善自己的居住条件，如果将改善型住房还严格与“首套房”政策挂钩的话，问题便迎刃而解了。普通购房者可以有以下两种选择：

　　一是以普通房换普通房。这种模式的具体操作办法是先卖掉旧房，再购入面积比原来大但仍属于普通住房的房子，这样仍能享受购买第一套普通住房的政策优惠。政策对卖出唯一一套自住房之后，再次买入普通住房的还是有很大的优惠。

　　二是地段换大房。这种模式要求以好的地段来换大房。比如先卖掉市中心区域内的旧房，然后分两步买入地段等级下降一些的一大、一小两套普通住房，先买入大房，由于这套房子可划入首次购房范围，可在享受首付二成的优惠条件下，还能争取公积金和商业贷款方面的优惠。办妥第一个步骤之后，再购买另外一套小房，争取全额支付，不使用贷款，以免因为被列入第二套房而徒增购房成本。

　　巧用公积金贷款

　　文前提要：与诸多新政相配套，公积金贷款政策也做出了较大幅度的调整，从而变得更加惠民，而且受惠面更宽、受惠幅度更大，因此购房者如能灵活运用住房公积金贷款，可让购房变得更为轻松一些。

　　买房要用好、用足住房公积金贷款。与普通商业按揭贷款相比，住房公积金贷款最大的好处就是能够减少购房者的利息支出，降低购房开支。目前住房公积金贷款政策的调整，使得原本就有优势的住房公积金贷款更有吸引力。那么，如何用好、用足住房公积金贷款呢？

　　降低利息成本的途径

　　购房依靠住房公积金贷款，能让购房者轻松不少。对于普通购房者来说，依靠自己的力量，一次性支付房款存在不小的难度，因此向银行申请住房按揭已成为购房者的首要选择。一般情况下，居民购房申请按揭贷款有两个选择，一是申请商业贷款，而是申请住房公积金与商业组合贷款。如果能够申请到尽量多的住房公积金贷款，肯定能够让购房成本降下来，因为住房公积金贷款与商业贷款相比，利率方面存在较大的优势。

　　央行最近一次下调之后的住房公积金贷款利率标准，五年期以下利率为4.05%，五年期以上贷款利率调整为4.59%。就中长期贷款来说，住房公积金贷款利率比最大限度下浮至基准利率0.7倍的利率水平，还要低0.45个百分点。对于同样一笔40万元的按揭贷款，以等额本息还款法还款，商业贷款与住房公积金贷款之间每月还款额相差98.6元。

　　商业贷款与住房公积金贷款成本计算：

　　商业贷款住房公积金贷款两者之差

　　利率水平5.04%(下浮至基准利率的0.7倍) 4.59%

　　月还款额2648.67元2550.07元98.6元

　　利息支出235680.73元212017.11 23663.62元

　　新政对普通购房者在税收、贷款利率等等多个方面给予了优惠，相比较税收标准降低、所得税免征等一些措施而言，贷款利率因其贷款数额大、贷款期限长，这方涉及到的资金成本更值得关注。除了商业性贷款之外，从节省成本的角度考虑，普通购房者首先应该考虑用足住房公积金贷款，用好、用足住房公积金可以大大省钱。

　　贷款标准心知肚明

　　目前有不少地方对住房公积金标准做出了调整。住房公积金贷款政策的调整，其基本出发点无非是扩大受惠人群，让住房公积金贷款发挥更大的作用，具体做法有提高贷款额度，延长贷款时限，降低首付比例等等。不过通过综合对比发现，各地具体操作的方式有所不同。

　　贷款最高限额有所提高，提高额度一般在5～10万元左右，最高达30万元。综合比较而言，以上海为最高。此前上海公积金贷款最高额度为50万元，此次提高到80万元。北京和广州的最高额度则没有变化，仍为78万元和65万元。此外，长沙、成都、福州等地住房公积金贷款最高额度有所提高。

　　还有一个不可忽略的调整是公积金贷款首付比例的调整。据了解，目前北京和上海下调了购买普通住房的首付比例，由原来的30%调整至20%。此外，南京、武汉、成都、郑州等城市的住房公积金贷款首付比例也下调至20%。

　　除了少数情况外，各地对申请住房公积金贷款的条件并未调整，除了少数情况。如北京、上海、广州等地的申请条件与原来相比，几乎没有变化，总体来看，既未放松，当然也没有从紧。不过，某些特殊情况还是提出了较高的要求，如上海对于申请贷款总额80万元的情形，要求申请人除了符合住房公积金缴存、还款能力等条件外，还必须是第一次购买自住房，且以户为单位申请(两个或者两个以上同户成员共同参与贷款)。如北京对申请总额为78万元的情形，也要求借款人必须的信用等级为最高的AAA级。

　　值得注意的是有些地区推出了一些新的举措，如放松借款申请人的年龄限制，如北京贷款期限最长可以计算到借款人70周岁；或者实行异地贷款，如在其他城市缴存公积金而成都买房，也可申请住房公积金贷款；或者实施商业贷款转为住房公积金贷款业务，如温州市对符合条件的购房者，允许其将商业贷款转办为公积金贷款，最高额度可达50万元。

　　灵活运用新政来省钱

　　根据政策的变化，如何灵活运用政策，并根据政策的调整来达到减少购房成本的目的，这需要购房者根据自身的特点，并结合当地的政策特点来认真研究。本刊在此推出几个例子，以期达到抛砖引玉的作用。

　　提前还清贷款

　　在北京，如果已经办理过住房公积金贷款，第二次购房时能否享受到首次申请贷款的优惠政策呢？答案是可以的，但考虑到这贷款没有还清之前，无法第二次申请，因此需要还清贷款。按照北京公积金贷款的有关规定，借款人在第一笔住房公积金贷款还清后，就可以申请第二笔公积金贷款，因此公积金贷款不存在二套房提高首付或利率的问题。至于第一套住房要不要售出，政策没有明确规定，因此购房者可以灵活调整，在这点上与享受下浮基准利率0.7倍的商业贷款优惠措施有所区别。

　　家庭成员来帮忙

　　为了能够获得更高额度的住房公积金贷款，可以尝试家庭成员组合申请贷款。如上海规定，与在一起居住满一年以上的直系血亲，共同申请住房公积金贷款，最高可达80万元。因此有专家建议，可以让与自己同住的父母、子女等一起申请房贷，贷款额度比个人要高得多。

　　当然，还有一定方式就是利用直系亲属的公积金来冲还贷。如福州公积金新规规定，住房公积金贷款人购房时可提取本人配偶及同在一户的贷款人本人父母、子女等直系亲属的住房公积金用于购买普通商品住房。

　　早早备足缴存余额

　　在上海，对于希望获得个人最高30万元的改善型购房者来说，必须先做好准备，因为根据住房公积金贷款的条件，缴存余额必须达到一定金额，才有可能足额申请贷款。上海规定，基本住房公积金账户的缴存余额达到了7500元，就可以获得30万元的基金住房公积金可贷额度。但是不要小看这7500元的缴存余额，因为对于一般的家庭来说，只要还在还贷过程中，每月缴存的公积金资金都会自动用于冲还贷，余额所剩无几。因此这个时候要做的就是停止冲还贷，而改用现金还贷，使公积金账户中的资金沉淀下来。

　　尽量转办“商转公”

　　如果能够将商业贷款转为公积金贷款，因为两者之间的利率差，这无疑能够让购房者省下一大笔开支。假如某温州市民早前购置商品房时，按基准利率向商业银行申请贷款50万元，分20年还清，目前其商业性贷款还剩40万元；若申请转贷成功，该市民每个月可减少600余元的利息支出。此外，记者了解到，辽宁鞍山市也实施了同样的措施。

　　合理利用异地贷款

　　目前有些地区推出了异地办理住房公积金贷款业务，对购房者来说，在异地缴存公积金，而在工作、生活的城市购房，能够申请公积金贷款。因为公积金贷款的地域性，这在以前是不可想象的。目前有河南、四川、辽宁、湖南等省份的部分城市已经开始办理此类业务。