童大焕

　　当前，住房和城乡建设保障部却给出了一个未来投资9000亿元进行保障性住房建设的信号。北京市政府也表示，明年政策性住房将建850万平方米，约占明年住宅新开工总面积的三分之一以上。预计明年底政策性住房在施工面积可达2000万平方米，约占全市住房面积的30%。(《新京报》11月21日)

　　但市场的反应似乎并不是那么热烈。近期北京已经出现了明显的保障性土地供应受冷遇的局面，被迫改变土地的性质，配建商品房(消息来源同上)。北京今年的第一批限价房摇号配售数据也显示，14058户限价房配售家庭中，有2794户家庭放弃了选房，占19.9%。从2794户弃选家庭的统计情况看，除部分家庭是因经济实力较差而放弃选房外，不少家庭是因为“挑区域”、“挑位置”、“挑户型”而放弃选房。(11月22日《新京报》)

　　此前，全国各地都普遍存在着经济适用房、“双限房”等保障房因地处偏远、交通成本高而且不发达、价格偏高、户型选择余地小等原因而遭遇弃购的现象。一边是普通居民求房若渴，一边是原本紧缺的经适房却闲置浪费无人喝采，政府计划调节远比市场自由调节更为低效的毛病，如影随形，驱之不散。事实证明，无论是如何设定购买人的收入标准、如何甄别购买对象，如何确定经适房区位和价格，如何确定合理的保障房建设规模，如何科学、合理、公平公正地设定保障房的上市门槛和政府分成比例，甚至如何防止投资、建设和分配过程中的腐败现象，等等，政府都将面临其自身难以克服的巨大难题。

　　在历史并不长的中国经济适用房道路上，我们曾经走过了很多弯路。先是大量经济适用房被建成大面积建筑甚至是复式豪宅，成为典型的穷人买不起的“富人的盛宴”，或者被大量购房者用于出租和转售谋利，保障性住房的初衷也被扭曲为用纳税人的钱反向为富人或中高收入人群提供福利的“社会负福利”。

　　在舆论压力下，各地政府随之采取了更为严格的限制户型面积等策略，客观上降低了购买人的房贷压力。同时也规定了经适房不得用于出租、五年内不得出售等办法。北京市还规定，对再上市的新经济适用房，政府将收取70%的溢价。而按照此前的经济适用房再上市相关规定，补缴成交总价10%的综合地价款后，即可按照二手商品房的交易程序进行自由买卖。

　　许多人没有认真研究这个溢价规定，如果认真研究，我相信会有更多的人弃购经适房。以北京朝阳区常营乡房价为例。该区域的北京最大经适房项目价格4322元，而同区域高尔夫高档楼盘万象新天起价为8271元/平米，表面上，经适房价格只有同区域商品房的52.3%，很便宜很划算。但是，从未来房价的长远走势看，用同样一笔钱买经适房和商品房，未来的溢价收益就差别巨大。只要未来该区域房价上涨21%以上，买经适房就远不如买商品房。那时，买商品房的账面收益是：8271×21%=1736；经适房的账面收益是：(8271×121%-4322)×30%=1705。区域房价上涨越多，买经适房越亏本。经适房本来目的是为了扶贫济弱，长时间看反过来成为对弱者的剥夺，使很多弱者被迫永远躺在政府保障性住房这个并不温柔的“温柔乡”里。而定位模糊的两限房更尴尬，与商品房的房价更接近。就在该区域附近，管庄乡小寺村地块的两限房价格是7800元每平米。

　　考虑到保障房的品质、居住人群，买卖、出租限制等一系列问题，等更多的人从溢价收益70%归政府这个规定中“猛醒”过来以后，经适房、两限房(限户型面积、限价格)等保障性住房制度会不会成为食之无味弃之可惜的“鸡肋”，还真不好说。

　　当然，政府要确定一个公平合理的溢价收益分配比例，并不容易，因为那是一个动态的结果，随保障性住房与商品房起始差价、区域房价上涨(或下跌)的幅度不同而不同。为了政策的简明易了，往往只能采取一刀切的比例。而这，正从另一个角度说明经适房、双限房制度本身无法克服的不足。

　　因此，为了节约财政资源，为了真正的公平公正起见，建议全面废除保障性住房的出售制度，也就是废除经适房和限价房制度，政府只提供廉租房，其余的还给市场。毕竟，古今中外，迄今为止还没有一个政府能够保证所有的城乡居民都“居者有产权”。