春节长假刚过，众房企都在各自描绘新一年的发展蓝图，而奥园地产在春节前夕就已开始了其土地大计。

　　2月7日，中国奥园地产集团股份有限公司发布公告称，公司于上个月以0.765亿元向广州康威集团有限公司增资，原来的三位股东黎伟权、黎伟秋和黎小平(黎氏)同意进一步出资462万元。

　　据悉，交易完成后，奥园占广州康威集团51%股权，黎氏由100%降至49%。

　　低价收购曲线拿地

　　根据公告可知，奥园是次收购仅用0.765亿元就将获得位于广州市增城新塘镇四块面积共为232864平方米的土地。

　　公告还披露，目前康威集团已就项目用地申请变更土地使用权，由工业用途调整为商业服务业设施用地和会展用地，包含商业、旅馆、办公、娱乐康体和会展等功能。

　　而奥园的此次收购行为，多被业内人士解读为曲线拿地。实际上，目前房地产企业的主要并购类型基本是以收购一公司股权达到获得土地或项目的目的。

　　广州知名房地产专家韩世同就指出，奥园的主要目的肯定不是针对广州康威，而是土地。“显然，醉翁之意不在酒”。

　　对此，奥园集团主席郭梓宁也表示，是次收购有利于增强其在广东地区的土地储备，加强集团在广东地区的重点发展策略。

　　同时，韩世同续称，奥园的此次收购行为相当于以较低代价收购了大面积土地，实现了低成本扩张。“待土地性质转变为商用地之后，具有很大的升值空间。”

　　另外，公告透露，奥园会进一步向康威集团提供股东贷款1.735亿元，用作变更土地使用权，贷款年利率约为16%。部分贷款于土地使用权转换申请获批后发放，交易所需及贷款资金将由内部资源支付。

　　土地“工转商”康威转型

　　可以看出，奥园该次获得大片土地，主要是得益于广州康威集团厂房土地的“工转商”。

　　但值得注意的是，在上述公告发布后一周，奥园又发布了一条公告称，广州康威集团有限公司2011年净亏损约663万元，收购完成后，该公司将成为奥园的附属公司。

　　在不少人的认知中，广州康威集团一向从事服装制造业为主体，厂房土地的“工转商”并入奥园后，其服装制造业将何去何从？

　　公开资料都是这样介绍的：广州康威集团成立于1986年，是中国最早专业生产，销售体育用品的公司之一，下设康威集团体育用品公司、零售公司、服装公司、鞋业公司及器材公司等。

　　而且，在所有可查阅到的公开资料中都显示，广州康威集团是以从事服装制造业为主体的一家公司。

　　可是，在奥园发布的公告中对于广州康威集团的资料介绍却对此却只字未提，不免有些蹊跷。

　　再来看奥园公告中对于广州康威集团的业务描述，“广州康威集团有限公司主要从事场地出租、房地产开发、物业投资及物业管理。”

　　对此，观点地产新媒体向奥园方面询问得知，广州康威集团已经放弃服装产业，转型做房地产开发投资。

　　奥园方面人士称，在公告发布之前，广州康威就已经向政府申请转变土地用途，在奥园收购之前，土地用途就已经由工业用途转变为了商业用途。

　　上述人士表示，广州康威集团之前的所有土地都已经转变为商业用途，它的厂房都已经不再使用，亦不再经营服装方面的产业。“现在，广州康威集团已经转型成为地产开发商，而持有51%股权的奥园将对其未来发展起到主导性作用。”

　　可以说，广州康威集团“工转商”转型房地产，恰为奥园低价获地提供了一条捷径。