预告登记是与本登记相对应的一个概念，是指在本登记之前，以保全关于不动产物权变动的(债权)请求权为目的而进行的暂时登记，而所谓本登记是指直接使当事人期待的不动产物权变动发生效力的登记，又称终局登记。在本登记之前，预告登记的权利人尚不享有物权，而仅享有受物权效力保护的债权。

　　就目前的经济生活而言，预告登记的主要功能在于防止一房二卖，前序买受人经预告登记后，即处于优于后序买受人的地位，当两个买卖合同均未履行时，卖方应向前序买受人履行合同，在卖方已向后序买受人履行的情况下，前序买受人可基于预告登记主张相异的物权变动无效。物权法第二十条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，即指此而言。现在的问题是，在预告登记之后，卖方与后序买受人签订的买卖合同是否有效，即后序买受人在不能获得不动产物权的情况下，能否基于买卖合同向卖方主张违约责任。

　　对于未涉及预告登记的一房二卖而言，前后两个买卖合同均为有效，这一点不存任何疑义，因为这是债权平等原则的应有之义。但当第一买卖合同经过预告登记之后，该预告登记是否能够阻却之后的其他买卖合同的效力，却很值得研究。物权法只是规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，但这仅是就其他的物权变动不发生效力的规定，而其他的买卖合同是否发生债权法上的效力，却不明朗。在物权法颁布后出版的一些注释性读物中，有不少著作认为预告登记之后的其他买卖合同无效。笔者认为，这种观点是错误的。预告登记之后，尽管卖方与后序买受人的物权变动可能因前序买受人的否认而无效，但卖方与后序买受人之间设定债权债务的买卖合同仍然有效。

　　“无效说”的症结在于没有对负担行为和处分行为作清晰的区分。根据区分负担行为与处分行为的学说，凡是基于交易行为而发生的物权变动，都必然涉及引起债权债务发生的负担行为和直接使物权发生变动的处分行为。以房屋买卖为例，买卖双方签订的房屋买卖合同，只能在双方之间发生债权、债务关系，房屋的所有权并不因为合同的缔结而当然发生转移。真正的物权变动，需要合同履行才能实现，即只有办理了转移登记之后，房屋的所有权才由卖方转移到买方。按照这一思路，买卖合同使买卖双方均负担合同债务，因而属于负担行为，而房屋的转移登记则蕴涵有双方均同意就特定不动产发生物权变动的意思表示，故属于处分行为。对处分行为，只有处分人享有处分权方为有效，而对于负担行为，则不以享有处分权为负担行为的生效要件，故在无权处分的场合，只是引起物权变动的处分行为效力待定，而作为物权变动原因的负担行为(最常见的为买卖合同)仍为有效。这种区分理论，条理清晰、逻辑连贯，处理结果也符合一般公众的法感情。