7月1日，由国土资源部、工商行政管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本正式执行。明确填写建设项目的开工时间、竣工时间；属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年等新规，给业界带来不小的触动。

　　尽管目前杭州土地新文本尚未公布，但是可以肯定的是，这将成为杭州开发商拿地功力的新考验，而由此带来的土地出让环节诸多变革，也将挑战开发商的风险自控，以及对施工周期、资金运作、产品操作类型等的把控能力。

　　新版土地出让合同出炉 　　杭州标准正在制定过程中

　　根据新版的土地出让合同，受让人应在按合同约定付清全部出让价款后，方可申请出让国有建设用地使用权登记；商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过1年。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。

　　另外，新合同文本对工业项目中非生产性设施用地面积比例做了明确约定，宗地范围内用于企业行政办公及生活服务设施的占地面积占受让宗地面积的比例原则上不得超过7%。

　　随后，广州市国土房管局公布的《闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》，规定公开出让的房地产开发用地广州土地闲置费按地价20%计征，比之前的按月征收闲置费升幅近40%。同时规定，认定和处理闲置土地以宗地为单位，开发商不能以部分土地已经开发为借口，延迟开发分期开发的土地。

　　针对土地新文本的出台，以及其他城市采取的跟进性措施，杭州市国土资源局相关部门负责人在接受记者采访时表示，目前杭州市新的土地出让合同正在加紧制定过程中，具体条款将参照出台的新文本，并结合杭州土地出让的实际情况。

　　三年期限有点紧 　　成熟产品或将大行其道

　　“原则上开发时间最长不得超过3年，要求开发商在拿地时就考虑清楚地块的面积大小、开工时间、交付日期等因素。”金都房产集团总裁吴忠泉说。

　　滨江房产副总经理朱立东也表示，3年开发完毕的约束，对开发商的施工周期安排、运行能力、操作产品类型，以及资金运作都提出了更高的要求。

　　“今后，开发商在拿地时会更有的放矢，有可能会较多地采用成熟产品，因为成熟产品操作更顺畅、容易销售，资金回笼也就快了。杭州的品牌开发商历经十多年的开发，都形成了各自特色的系列产品，对户型、环境、建筑立面等都有了参照的标杆，因此比较容易复制。”朱立东称，今后开发商选址地块时，将更多地考虑自己公司的实际情况，“一看地就知道适合做什么产品”这或许是开发商今后普遍练就的基本功。

　　三年开发完毕，是短或长？杭州的开发商普遍反映时间很紧张。“土地动工的前期准备工作大抵要花上7-8个月，短不少于半年，最长不超过一年，房地产企业为开工建设做的常规准备，基本不出这个时间段。”天都城副总经理王旭飞说。

　　拿地后，做前期准备工作约半年，动工开发到环境建设完成30个月左右，有开发商给记者算了一下，三年时间做项目并非绰绰有余，如此千亩以上的大盘，需要做分期开发，更是不可能完成的任务。“现在开发商对于环境、市政等都做得比较精细，所花费的时间更多，如果遇到一个精装修楼盘，可能时间会更紧。”

　　按照常规，精装修的施工需等前期的土建工程达到一定的基础才能操作，而从毛坯到精装修，工程上大约需要一年多的时间来完成，如此，原本就存在时间差的精装修楼盘，时间将更显窘迫。

　　不过，吴忠泉对此表现得较为乐观，“精装修房，是目前国家在大力推进的住宅建设方向之一，地方政府在制定新的土地合同文本时，肯定也会考虑到施工的实际需要，灵活性地给予时间上的宽裕。”

　　新文本将引发诸多变革 　　考验开发商风险自控能力

　　可以预见的是，新文本有可能带来土地出让环节的诸多变革。

　　“这将是土地市场的又一次规范，从本质上更有利于企业操作，考验开发企业对风险的自控能力。”吴忠泉表示，之前，开发商可能出于企业扩张需要，盲目性地加大土地储备量而忽视了其中的风险。

　　“就好比一下子买三四天的菜，放在冰箱里，钱付出去了，吃到口里的菜却也未必新鲜。”吴忠泉认为，开发商囤地从某种程度上跟家中买菜的道理是一致的。

　　也有开发商认为，捂地现象的出现，跟土地市场整体的供需大有关系，如果土地市场具备快速增值的潜力，那么就会有企业采取缓慢开发的策略。

　　事实上，受国家货币政策收紧，以及土地市场严控的双重影响，开发商的囤地行为已经大为减少，而联合拿地的营运模式渐成规模。去年，绿城共计获得21个土地项目，其中12个是通过联营或收购公司股权形式获得。已在今年上半年启动了三个住宅项目的绿城中国日前还表示，为避免公司现金流紧张，还计划通过与其他开发商或公司建立合资企业来收购新的地块以备将来开发。

　　那么，此次新土地文本中明确的开、竣工时间受限，会否进一步加大开发企业联合拿地现象的出现？对此，王旭飞认为，联合拿地开发的营运模式，已经成为目前市场下的一种市场常态，“房地产市场发展到了一定阶段，联合拿地的行为必然会产生，无关乎开发周期的长短问题，企业只是将其作为潜在的成本项来考虑。”

　　“联合拿地，更多取决于企业的战略行为。从本质上说，3年开发完毕的约束，并不是诱发联合拿地的必然原因。”朱立东说。

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