实质：“囤地”行为恢复理性

　　主持人：去年是“地王”频出的时期，今年却是频频面临流拍或底价出让，“地王”现象也不复再现，这种情形对于房地产市场来说，是利还是弊？

　　刘光东：这种现象目前多发生在一、二线城市，在土地供应偏紧的情况下，即出让地块尚不多的情况下，是否已成为一个规律尚有待观察。当然这种迹象已经存在，我认为主要原因大概有两个方面，一方面，今年信贷、房地产销售等形势的变化，使得去年非理性拿地的气氛得到了冷静；另一方面，土地出让市场经过近几年的发展，地价的市场化形成机制日益成熟，使得出让起始价的评估越来越接近最终成交价。

　　不管是哪个原因，我认为这都是房地产朝着“市场化”这一方向在发展。需要提醒的是，房地产行业关乎民生，因此除了“市场化”这一块，不应该忽视“保障”的一块，当然，这一块土地成本的形成不在此列。

　　趋势：调控紧抓市场源头

　　主持人：您认为未来土地市场的发展趋势将会如何？

　　刘光东：土地是房地产业的“源头”，它基本上是不可再生资源，关系着房地产产品的供应总量、结构，影响市场供求形势，甚至于随着地价提高，对房地产价格这一敏感指标的影响也越来越大，因此，土地一直是宏观调控中的重点关注区域。

　　目前对开发商“囤地”行为影响的直接政策，主要是增加土地闲置成本及闲置两年收回的措施；少数城市实行了“开发期原则上不超过三年”的政策。这些政策对开发商的资金筹措能力将是一个考验。

　　我认为，一方面，房地产市场行业重整、企业合作，甚至部分中小企业转型会是必然趋势；另一方面，土地市场在保障房用地和中小户型产品等方面，供应量加大将是明显趋势，出让土地的分布也将向外围渗透。同时，土地作为稀缺性资源产品，其价值将会持续体现，价格围绕价值的上下波动也是必然的。

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