结论：1、房地产此次调整周期：从国内外的萧条周期比较来看，乐观估计我国的楼市调整要在2-3年左右。

　　2、未来展望：根据国外城市化对房地产的影响以及婴儿潮推动购房高峰来看，我国的住房需求仍大量存在，美国、日本城市化显示，当城市化率达到70%的时候，房地产市场会出现大幅度下滑(也是楼市景气度不会创新高)，而我国的城市化率仅有45%。从婴儿潮角度看，我国的需求量可维持到2015年。

　　一、国内房地产周期情况我国的房地产市场自1974年开始，已经历三个发展期、三个低落期的同期性波动：1974年起到1988年为发展期；历时14年1989年至1990年进入低落期；历时2年1991年至1995年进入第二个发展期；历时5年1996年至1997年为第二个低落期；历时2年1997年至2007年为第三个发展期。历时10年2007年底至现在为低落期从前两次调整来看，调整时间在2年左右。

　　二、国外周期性情况总结：世界各国的房地产都有周期性发展的规律美国房地产周期18年左右完成一次周期波动(从繁荣到低潮再到繁荣)，期间调整期在8年左右；日本10-12年(繁荣-衰退-繁荣)，期间调整的时间在4年左右，香港7-8年，调整期一般在3年左右从上述三个外盘分析来看，香港和日本比较接近我们国家。从目前宏观形式来看，个人认为类似香港第四个时期和第六个时期后，1、第四个时期繁荣的原因股市、热钱、高档住宅的高升也恰是大陆地产黄金岁月的一个特征，这个时期用了3年的时间调整。2、第六个时期也是比较悲观的一种参考形式：此轮的衰退期因为遏制炒房、推出不少于85000套住在单位供应市场、恰逢亚洲金融风暴。至今也没有恢复到1997年的水平。

　　对应目前我国市场来看，衰退原因，遏制炒房、推出廉租房、全球的金融风暴。形式比较类似，但是那时的香港比目前大陆幸运的是，恰逢1998年大陆房地产的黄金岁月。即使是这样，香港直到今天也没有恢复到1997年水平。但是纵观日本香港地产繁荣期的原因：经济复苏和住房需求，中国经济复苏我们目前处在金融危机，何时复苏我们暂且不谈，但是需求量我们可以看到的，中国人缺房子是个不争的事实，而有需求没有成交量的原因是房价高，我们买不起。

　　(一)美国房地产周期波动，从周期长度角度来看，美国房地产周期18年左右完成一次周期波动(从繁荣到低潮再到繁荣)，期间调整期在8年左右。按此规律，我们可以简要分析当前美国房地产的发展趋势。1870年～1973年间，美国房地产大致经历了六次周期性波动循环。

　　●第一个房地产周期从1870年的繁荣期经1876年低潮再回到1887年高潮期，历时18年。

　　●第二个周期从1887年高潮期转入1896年低潮期后重新回到1904年的繁荣期，仍历时18年。

　　●第三个周期1904年繁荣期转入1916年萧条期再回到1923年～1925年的繁荣期，第三个周期历时20～22年，其间插入了一个较小的循环期，即1916年萧条期、1918年繁荣期、1920年衰退期。

　　●第四个周期从1925年繁荣期经1933年萧条期再回到1945年的繁荣期，历时21年。

　　●第五个周期从1945年～1955年为美国房地产业持续繁荣发展期，其间只有高于正常水平以上的回落(1949年和1953年)，从而形成明显的增长型周期特征。

　　●第六个周期从1955年繁荣期经1964年衰退后再进入1972年繁荣期，历时18年。

　　●进入20世纪70年代后，美国于1972年出现房地产繁荣期，其间经过1973年～1975年的较小回落、1979年～1981年回升，以及随后在1982年出现的再次回落，到1989年到达新的繁荣期，历时约18年，从而完成一次房地产周期循环。

　　(二)日本房地产波动概况一次周期轮动在10-12年左右(繁荣-衰退-繁荣)，期间调整的时间在4年左右

　　●周期Ⅰ(1956年～1966年)：伴随战后日本经济迅速恢复和持续高速增长，特别是重型、大型产业高速发展，导致对工业用地的需求剧增，由此推动日本房地产业快速发展。在本周期内，前6年为扩张期，后4年为收缩期，1961年房地产业达到繁荣期。

　　●周期Ⅱ(1966年～1976年)：随着日本以东亚模式创造出令世人瞩目的东亚经济奇迹，并经受了石油危机的冲击和考验，房地产业也以前7年扩张、后3年收缩的表现继续快速成长。在欧美各国因石油危机和凯恩斯主义破产而陷入衰退时，日本于1973年进入房地产周期的繁荣期，随后在1974年经济增长率大幅收缩的影响下，日本房地产出现连续3年的大幅回落。而在周期扩张期内，大城市的房地产投资或投机现象更为突出。

　　●周期Ⅲ(1976年～1986年)：随着日本经济从高速增长转入中低速稳定增长，整体经济进入稳定扩展阶段，使得日本房地产业也转为相对平稳增长时期。本周期内，前6年为扩张期，于1981年达到周期顶点，随后转入持续4年的房地产经济收缩阶段。房地产投资或投机现象开始向大城市特别是超大规模城市集中。

　　●周期Ⅳ(1986年～1996年)：随着1985年日元大幅升值，迫使日本对持续了30年的外向型经济增长模式进行战略调整，推行内需主导的经济增长模式。在内需主导政策推动下，日本整体经济从1986年走出低谷，1987年进入新周期的上升期。日本政府对购买住宅采取优惠政策，金融机构降低住宅贷款利率和扩大住宅贷款范围，广大居民也纷纷投入高收益的房地产市场和股票市场，形成全民性投机生财热，以房地产和股票为代表的资产价格飞涨，导致严重的“泡沫经济”。到1990年日本房地产泡沫进入波峰后，由于泡沫经济破灭，房地产泡沫破灭,房地产价格出现大幅回落。随后日本经济增长率处于长期下降趋势，房地产经济也进入持续下降阶段。本次房地产周期前4年扩张、后6年收缩。随着房地产泡沫破灭，日本地价和房价均出现巨幅下降。

　　●周期Ⅴ(1997年以后)：1997年东南亚金融危机爆发后，日元大幅贬值，经济增长率大幅下滑，日本经济陷入战后最严重的困境。在此过程中，日本房地产经济出现长期下降，给本来就因房地产泡沫破灭而出现收缩的日本房地产经济严重打击,至今仍难以看到明显的景气回升态势。到2000年，日本全国地价平均下降率达到4.9%，比上年同期增加0.3%，连续9年持续下降。其中住宅用地下降4.1%，比上年同期降幅增加0.3%；商业用地平均下降8.0%，与上年同期的下降率(8.1%)几乎保持不变。

　　(三)香港地产周期波动概况：香港的周期是7-8年左右，调整期一般在3年左右

　　(1)第一个周期：1946年—1950年为繁荣时期，即二战结束至朝鲜战争爆发的这一段时间。1950-1953为衰退时期。

　　繁荣原因二战结束后，经过战争破坏的香港满目疮痍，建筑物损坏严重，加上战后人口大量回迁以及因大陆内战而逃难来香港的大量人口，使得香港的住房极为紧张，此期间，房价上涨相对缓慢，但由于需求相对较大，没有出现投机和过热现象。

　　衰退原因

　　1950年6月朝鲜战争爆发，10月中国人民志愿军入朝参战触怒了美国，受美国操纵的联合国对中国大陆实行制裁、禁运，香港传统的支柱产业——转口贸易一落千丈，经济陷入萧条，刚刚开始繁荣的房地产市场受到波及，陷入萧条

　　(2)第二个周期：繁荣期：1953年—1957年，衰退期：1957-1960年繁荣原因

　　繁荣原因

　　●朝鲜战争结束后，香港经济开始转型，不再依靠转口贸易，开始转向工业化；

　　●东南亚游资为躲避骚乱大量进入香港房地产市场；

　　●“分层出售”和“分期付款”的推广使个人购房门槛大大降低，刺激了需求；