宣称“拎包入住”的精装修房，下单时却得再签一份装修合同，这让准备买房的张先生疑虑重重：原本以为买了精装修房可以避免自己劳心伤神，结果麻烦不断，王先生的新房从入住就开始进入维修期……

　　购买精装修房，你遇到过这些坑爹事吗？近日，杭州市房协法律专业委员会与浙江腾飞金鹰律师事务所联合发布了2013年的年度法律报告——《全装修商品住宅法律实务研究》。该报告由浙江腾飞金鹰律师事务所合伙人吴方荣律师领衔起草，历时3个多月，涵盖了精装修住宅的验收和交付、精装修住宅常见质量问题及处理原则等十大问题。

　　其中，又以合同不明、质量问题、品牌模糊这三大问题最为突出，堪称精装修房市场的三大痼疾。遇到这些痼疾，购房者该怎么办？且听吴方荣律师如何支招——

　　痼疾一合同不明

　　2011年，杭州市郊某楼盘在交房时被业主张先生投诉，张先生说，该楼盘的广告楼书等均宣传该楼盘为“拎包入住”、“奢华装修的精装酒店式公寓”。交了10万元的定金后，张先生收到了开发商的签约通知，张先生兴冲冲地去签约，结果却发现出了岔子。开发商拿出了一份毛坯房的购房者，要求其签字，张先生马上提出了异议。开发商就解释说，先签毛坯房合同，过一段时间也就是到房屋主体完工后再续签一个装修合同，张先生将信将疑地签了字。过了段时间，他又接到了开发商的签约通知，让他去签署《房屋装修协议》和《确认书》，如果不按期前去签约，就取消装修。而且他发现原来开发商承诺的装修标准也降低了，开发商拒绝在装修协议中详细约定装修明细(包括装修使用的材料和设备的品牌、产地、规格、数量、等级等内容)。

　　律师说法：

　　张先生投诉的这种情况的出现，与目前精装修住宅项目所采用的开发销售模式有关。目前房地产市场中，精装修的开发销售模式按法律关系可以分为两种：第一种模式是真正的精装修住宅项目，这类模式的特点就是买卖双方之间只有商品房买卖合同关系，买卖合同的标的物就是装修后的商品房，购房者支付的全部款项都是房款，出卖人交付的标的就是经装修后的房屋。这类开发模式中的商品住宅是目前真正意义上的典型的精装修住宅。

　　第二种模式的法律关系相对要更复杂一些，买卖双方一般同时要建立商品房买卖关系和委托装修关系。买卖双方签订的买卖合同指向的标的物是毛坯房，然后购房者再需要和开发商或者开发商指定的装修公司签订一份装修委托协议，约定在毛坯房竣工验收合格后再对该房屋委托装修。

　　这种模式下，购房者支付的款项一部分是房款，另一部分则是装修款。这实质上是传统的毛坯房买卖和家庭委托装修的组合，开发商在这一模式中既扮演卖房人的角色，又扮演装修公司的角色，但两份合同的履行其实是独立的。房屋在前期报批验收阶段，全部是以毛坯房项目的名义报批和验收，直到竣工验收后再行装修。

　　从合同权利上来说，这种签约模式下，购房者应该有两次质量验收的权利，一次是对毛坯房的质量验收，另一次是对装修质量的验收。但实际操作中，购房者的前一次验收权利往往被剥夺。严格来说，第二种模式并不是真正意义上的全装修项目，对于买卖双方都有较多弊端。

　　律师建议：

　　购房者如果遇到第二种模式的精装修项目，就需要多留个心眼，看清楚开发商的合同文本及自身的权利义务，以免被动。一旦出现房屋装修质量问题，购房者就需要区分清楚质量问题的具体情形，然后再分别追究开发商及受托装修单位的责任。