安全线：“万科几百亿现金还是有的”

　　“应对行业风险，万科的第一策略是，确保资金充裕，不对银行过度依赖。”

　　对于目前房地产市场的形势，郁亮表示，近年来的实践证明，中国市场单纯依靠货币超发和投资拉动增长不利于经济转型。从这个意义上说，央行等决策层“挤泡沫”的动作未必不是件好事。而中国经济成功转型会从根本上为房地产业营造健康发展的环境，但也因为转型期，未来两三年内，市场和企业都会比较紧张和痛苦。

　　据介绍，万科应对宏观形势的策略仍然是：不拿地王，保证充裕资金，不对银行过度依赖。“半年报快发了，到时候大家会看到，万科几百亿的现金还是有的。”郁亮称。

　　回顾历史，郁亮把万科的融资渠道大为扩展，这也许是郁亮为万科设置的第一道安全线。

　　从2009年末启动的宏观调控开始，郁亮对市场一个基本判断是，“未来10年在A股融资你想都不要想。”从那时起，万科开始布局新的融资路径，目标直指“趟平各种资本平台。”

　　2010年突破千亿之后，万科开始考虑收购一家香港上市公司。经过多方挑选，南联地产进入万科视野，并在2012年7月完成收购，更名为“万科置业海外”。不过，根据港交所规定，公司股权转移之后两年内不能有重大的资产重组。郁亮接受采访时称“这是一个强身健体的基础锻炼，各方面准备好之后，万一有机会就是你的。”

　　B转H股是万科另一个扩展融资平台的机会。2012年底，继中集集团(000039,股吧)之后，万科成为第二家做B转H的公司，这成为继1993年发行B股、2007年全流通改造后，万科再次于资本市场尝鲜之作。

　　除上上述融资动作外，一个郁亮时代突破性的尝试，便是合作开发。这一模式目前正被越来越多企业效仿。

　　数据显示，仅2012年，万科收购的房地产企业就高达数十家，其中大部分选择50%左右股权收购。这说明，项目公司50%的开发资金将由合作方承担。这无疑大大降低了万科有息负债率，并快速扩大了项目规模。郁亮告诉记者，万科近年来实施合作开发战略，从合作伙伴获得的合作开发资金高达数百亿，这实际上构成了万科项目开发投资的最大现金来源。

　　应对宏观调控，郁亮为万科定下的另一个规则是不拿地王。郁亮坦言，2008年左右，万科因拿下三个地王项目，承受了巨大压力，致使管理层当年奖金停发。受此一役的教训，万科笃定不拿地王的策略。而近期包括上海、北京等多地地王均由一些非龙头企业，或主业非房地产的企业，郁亮隐晦表达称“也许这些企业有充分的市场信心，但万科不会参与地王竞争。”

　　关于城镇化，郁亮表示，万科不看好除一线城市周边的小城镇开发策略。因为这些小城镇对年轻人吸引能力不强。另外，把城镇化演绎成房地产开发化的地方城市，存在泡沫风险，“鬼城、空城”对企业来说，无疑是市场风险所在。因此，万科基本锁定已经进入的62个城市，不会在城市数量上有大幅度的扩展。郁亮称，万科如果选择进入新的城市，基础配套设施以及就业情况，是考量城市房地产开发价值的两个重要指标。

　　记者点评

　　记录登山时候的郁亮，目的其实是帮助市场更清楚地看到郁亮时代的万科。毕竟在此之前，市场想知道郁亮到底是怎样的人，颇有难度。因为他鲜有激情和感性流露，永远平平静静的样子。而实际上，这就是郁亮的核心价值：极度的理性、计划性，又兼具直面困难的勇敢和淡定。一个高速成长的万科或许更需要创业者的激情，但一个已具千亿规模的万科，要从千亿走向3000亿，也许正需要郁亮的“没有狂喜，也没有放弃可言”的马拉松精神。

　　股票、债券、住房投资者们，可以从郁亮身上看到万科2.0时代的价值。