北京院子、绿地中心等4万元/平方米以上高价项目入市并没有带来市场的成交反弹，季节性影响以及富有阶层海外置业的影响，让2014年京城豪宅市场蒙上了一层阴影。去年豪投重资拿下的优质地块能否带来相应的回报充满了未知数。

　　冷淡开局

　　在经历了2013年底的成交反弹之后，2014年北京公寓豪宅市场低迷开局。根据亚豪机构统计数据显示，2014年1月，北京57个报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅项目有22个实现成交，相比上月成交项目减少了10个。22个项目累计实现成交199套，成交面积3.85万平方米，环比分别减少了30%、40%，而同比2013年1月情况来看，这两个数据下滑幅度更是高达66.3%与65.9%。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，2014年1月成交情况延续了自2013年下半年以来的低迷态势。从2013年公寓豪宅市场情况来看，上下半年的对比非常明显，上半年月度成交基本都保持在300套以上，而下半年则多维持在200套以内，虽然有个别月份成交情况较为突出，但是也难掩下半年整体颓势。而出现这种情况的原因主要是行政手段的制约，高姗认为，为保持房价的稳定，在整体市场已回暖的情况下，2013年政府加大了对于中高端项目在预售环节的控制，尤其是下半年以来，每月得以审批通过取证入市的公寓豪宅项目寥寥无几，而在年底阶段更是直接暂停了4万元以上项目预售证的发放，斩断了公寓豪宅项目的供应之路。供应的短缺不仅造成了成交数据的不断下滑，更是使得市场当中出现豪宅项目“日光”这一前所未见的现象，由此也印证了公寓豪宅市场需求的充足与坚挺。

　　进入到2014年之后，由于受到元旦与春节“双节效应”的影响，1月北京住宅市场供应滑至最低点，全月仅7个项目开盘销售，而这其中公寓豪宅项目的供应为零，这也使得公寓豪宅市场成交出现低迷开局的现象。但是这一情况也即将出现扭转，2014年1月19日，北京市住建委批发了2014年首批3个住宅项目预售许可证，其中两个为高端住宅类产品，别墅项目泰禾北京院子[最新消息价格户型点评]以及公寓豪宅产品紫辰院，取证价格均在6万元/平方米以上。这也标志着2013年底阶段实行的4万元预售禁令正式放开。

　　地王项目入市

　　从1月公寓豪宅市场的成交区域特征来看，成交区域仍多集中于老牌豪宅区当中。其中成交占比最高的为燕莎区域，占据了全部公寓豪宅市场成交的31%份额；城四区紧随其后，成交套数占比为28%；另外大中关与望京豪宅区成交则不相上下。

　　这些老牌豪宅区之所以能够成为市场所接受的豪宅区域，或源于核心的地理位置、或源于稀缺的自然资源、或源于高端的商务氛围。而自2014年开始，还将有另外一类公寓豪宅产品逐渐成型，即“地王豪宅”。由于整体供应的短缺以及城区土地的日渐稀少，部分位置较佳的住宅地块均遭遇疯抢，“地王”现象层出不穷。而在2014年，像香河园地块、万柳地块、夏家胡同地块以及首创[简介最新动态]农展馆地块等将逐渐进入市场，“地王豪宅季”即将开启。

　　而除去这些散落在各处的“地王豪宅”项目之外，有一个区域也即将以豪宅区的姿态出现在公寓豪宅市场当中，这就是东坝区域。2013年，东坝区域共实现3宗住宅用地的出让，分别被保利[简介最新动态]首开[简介最新动态]、恒大以及首城拿下，扣除保障房后楼面价均在4万-5万元/平方米左右，预计未来销售价格均会在7万-8万元/平方米以上。受此影响，该区域目前的两个项目北京奥林匹克花园[最新消息价格户型点评][最新消息价格户型点评]的尾房以及首开常青藤2014年新一期产品的计划售价双双攀升至4万-5万元/平方米左右。而随着这些高价地项目逐渐入市，东坝区域将成为新兴“豪宅区域”。