产权咋分

　　个人占比50%以上

　　根据试点情况，政府与购房者产权比例是共有产权住房的焦点所在，也是未来调整的空间所在。近年来，试点地区不断优化共有产权比例调节机制，个人出资比例可在50%至100%之间由购房者根据家庭支付能力自由选择，目标是让困难家庭支付部分经济适用房的购房款就能先行改善居住条件，再逐步取得全部产权。

　　从江苏淮安来看，通过政府产权分摊减轻购房人出资负担，根据住房需求家庭的困难程度决定分摊比例，从5:5、6:4到7:3，困难家庭出资额最低不少于50%。

　　淮安市住建局副局长刘爱梅说，共有产权的做法是把产权先定下来，因为没有谋利空间，避免了“开宝马住经适房”和“经适房抽签六连号”等问题。不同的困难程度，可以有不同的产权的比例。当地的经验是，打通了银行、公积金贷款的贷款助购渠道，让申购群体能够更加便利地买房。

　　如何退出

　　各地不同还需探索

　　针对政府退出的问题(即个人购买政府的份额)，江苏淮安的操作办法是，5年内以原价购买，5年至8年加同期贷款利息，8年后则按市场评估价购买或按比例分成转让收益，因家庭困难不能购回的，可以像原来的经适房一样继续使用。在湖北黄石，住户如要购买超面积产权则需要按照市场价购买，住户不愿意购买，可永远共同持有产权。

　　个人退出的问题，各地的指导原则是政府有优先权，即按照评估价回购个人的产权，或者在房屋再上市交易环节，按比例获得增值收益。

　　目前，共有产权住房仍需进一步探索，且需要不断对制度创新。记者了解到，目前深圳的共有产权住房试点方案正在研究中，将在6月底前出台方案，今年下半年将有一个保障房项目采用共有产权方式。

　　深圳市住房和建设局政策咨询委员会常务秘书长陈蔼贫表示，共有产权房实际上关键是要理清政府与个人所占份额，以及份额如何转化的问题。正在研究中的深圳共有产权住房试点方案中，不仅在考虑其他城市已经出台的共有产权模式，还在考虑推出政府与个人、政府与企业、企业与个人这三类共有产权模式。

　　共有产权住房如何影响楼市

　　一定程度上

　　有利于抑制房价上涨

　　业内人士分析认为，随着共有产权房供应量的逐渐增加，其在改善楼市结构、“对冲”高房价等方面的效应将逐渐凸显。以北京市为例，去年下半年北京推出2万套共有产权性质的自住型商品房，今年将供应5万套，占全年商品房销售的50%左右，可大大改变住房供给结构，同时，自住型商品房价格比周边市场价低30%左右，将对今年北京市场房价起到较大的缓冲作用。

　　德佑地产市场分析师赵葆根认为，共有产权房缓解了一部分中低收入家庭的经济压力，保障了其拥有房产的权利，一定程度上有助于抑制房价上涨。另外，作为住房保障和供应体系的一部分，共有产权房体现了社会公平性。一些研究机构还认为，共有产权房将为转换房地产调控方式起到积极作用。

　　国务院发展研究中心研究员任兴洲认为，共有产权住房的本质是政府住房公共政策在商品住房领域的体现。共有产权住房一方面为居民提供了相对较低价位的普通商品房，使其“买得起，住得上”；另一方面，改善和优化了热点城市商品住房供给结构；共有产权住房还缓解了一线和热点二线城市房价上涨的压力，在一定程度上能够平抑房价，疏解高房价的困扰。

　　住房城乡建设部总经济师

　　回应楼市三大热点

　　楼市拐点来了？

　　指标增速下降是正常调节

　　住房城乡建设部总经济师冯俊表示，房地产市场大多数指标都在增长，只是增速在下降。他说：“这属于市场正常的调节。必须历史地看问题，同比增长为负，主要是由于去年同期基数过大造成的。”

　　冯俊强调，对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求。

　　限购政策要取消？

　　没有地方公开表态取消限购

　　冯俊表示，宏观调控政策是鼓励、保护消费需求，遏制投资需求。每个地方根据自己的实际情况作出判断。他说：“从目前我得到的信息，还没有一个地方公开说要取消限购。”冯俊认为，从限购政策来看，对老百姓的消费需求是没有影响的，只是对过度投资需求有限制。

　　空置率如何统计？

　　不能通过晚上数灯推算空置率

　　冯俊表示，现在对于空置率没有一个准确的官方定义。对于一些人通过晚上数亮灯的住房比率大致推出来的空置率，冯俊不认同。他说：“假设我家住三居室，晚上一般就开一两个灯，如果你在我家楼下看，肯定是一大半窗户是黑的，这怎么能算空置？所以不能用亮灯的数量衡量。有些事情有待制度的完善，简单说空置多少不太合适。”