●政府的旧城拆迁改造政策造成了新的“房荒”；

　　●政府的一些建筑条例有利于降低开发商的建筑成本如法定的楼层高由10尺6寸降低为9尺6寸，提高了建筑限高和容积率等。

　　●地产市场的繁荣导致了楼价和地价的暴涨，特别是地价涨幅惊人，主要商业区的地价不到一年涨幅超过100%。在地产市道繁荣的情况下，大量的开发企业出现(当时的香港习惯称房地产开发公司为置业公司)，银行也开始积极进入房地产行业。

　　衰退的原因

　　●投资规模过大造成市场供过于求而市民的购买力有限；

　　●楼花买卖制度普遍化并产生了许多问题如炒楼花，挪用购房款等；

　　●政府开始对楼花买卖进行管制，如规定开发商必须有一定比例的自有资金才可以出售楼花，卖楼花的所得款必须存在银行的专门帐户，专款专用，不得挪作他用，否则将会面临惩罚；

　　●部分游资逃离出香港。

　　(3)第三个周期：繁荣期：1960年—1965年。衰退期：1965-1968繁荣原因

　　●工业化快速推进，经济开始起飞；

　　●人口快速增长，达到300万人，总需求增加很快；

　　●居民收入大幅度增加，购买力迅速提升；

　　●欧美等国家的资金以及东南亚的资金大规模进入香港，由于利润相对较高，大量资金涌入房地产行业；

　　●政府的一系列政策也间接刺激了地产市场的复苏和繁荣。衰退原因香港政府对1955年的建筑条例进行修改，对容积率作了更为严格的规定，同样的地块，就建筑面积而言，新条例比旧条例要减少20%，但是，这个条例没有立即执行，而是给了几年的缓冲期，到1966年才开始执行。许多开发商为牟取更多的利润，纷纷赶在新条例执行前报批发展计划和规划。其结果，市场供应量大增，严重供过于求，另外，大量资金进入房地产业，用于支付地价款和建筑工程费用。大部分发展商自有资金不足，银行为了控制风险，除了加息外，还纷纷紧缩信贷，造成很多冒进的开发商因资金链断裂而倒闭，留下下一大堆烂尾楼和半拉子工程。

　　(4)第四个繁荣期：1968年—1973年，这是香港房地产市场的黄金时期之一。衰退期：1973-1976繁荣原因

　　●香港经济复苏，产业结构开始转型，旅游、金融和商贸等行业迅速发展；

　　●大量热钱涌入；

　　●股市暴涨；

　　●政府的新市镇开发计划的实施；

　　●高档住宅首先复苏，带动中低档住宅价格上扬。衰退原因股市和楼市都弥漫着浓厚的投机氛围，狂热到失去理性程度，泡沫随时破灭，危机一触即发。1973年3月，以发现假股票事件为导火索，引发股民恐慌性抛售，股市从1774.96点急剧向下，到1974年12月10日，跌至150点的低谷，楼市也随此崩溃，楼价、租金大幅度下跌。

　　(5)第五个周期：繁荣期：1976年—1981年，这是香港房地产市场最重要的发展时期，一大批新兴地产集团崛起，纷纷上市融资，壮大实力，改变了香港地产的竞争格局。

　　衰退期：1981-1985繁荣原因

　　●石油危机过后，香港经济迅速复苏，国际金融中心地位开始确立，大批国际金融机构纷纷到香港来开设分支机构，大批跨国公司也到香港设立分公司；

　　●人口也继续膨胀，带来了对商业楼房和高级住宅的大量需求；

　　●家庭结构开始转变，家庭小型化趋势明显，婚房需求也大增。

　　●中国大陆粉碎了“四人帮”，结束了十年动乱，开始推行“四化”建设，实行对内改革，对外开放的政策，在深圳、厦门和珠海设立经济特区，给香港人和投资者带来了极大的信心，地产市场紧跟着迅速复苏、繁荣，1981年达到高峰。　衰退原因；

　　●楼价、地价升幅过快，投机氛围太浓，脱离了正常发展的轨道；

　　●世界经济衰退以及香港经济出现下滑；

　　●利率太高；

　　●港元贬值；

　　●有效需求不足；

　　●银行危机爆发；

　　●香港前途问题前景不明，人心不稳。这次衰退纯粹是市场内外的众多因素造成的，政府并未出台措施进行干预。

　　(6)第六个时期：繁荣期：1985年—1997年，这中间又有短暂的调整，分别是1989年—1990年，1994年—1995年上半年。

　　繁荣原因

　　中英两国在北京签订关于香港前途问题的《联合声明》，香港政治前途明朗化，香港市民和投资者对香港重新树立了信心，带动香港地产市场进入新一轮上升周期。1985年，《联合声明》签定以后，随着市场信心的恢复，地产业开始活跃，房价和租金逐渐回升，各类物业交易频繁，期间，1987年10月全球性股灾都未能阻止房地产市场的回暖。此外，香港经济成功转型并快速增长，市民收入水平较高，同时，银行利率水平降低，甚至出现了负利率，刺激了住房投资。

　　衰退原因

　　为了遏止炒房，改善严重供不应求的局面，香港政府宣布每年推出不少于85000套住宅单位供应市场，给开发商以重大打击，使市场产生了观望气氛，不再疯狂地抢房；此期间，又恰逢亚洲金融风暴发生，对东南亚国家经济造成沉重打击，也对香港的金融和整体经济产生了冲击，导致股市暴跌，同时，香港的汇率制度也受到冲击，再加上当时的利率水平过高，也抑制了购买力，诸多因素的作用使香港地产市场掉头向下，出现了衰退。国民生产总值也罕见地出现了负增长，经济陷入困境，房价跌幅将近70%，政府卖地收入也减少70%。开发商纷纷减价促销。地产市场从此进入严冬，至今还为完全恢复到1997年水平。要不是1998年以后，大陆房地产市场迎来了发展的“黄金十年”，给香港地产商提供生存与发展的新机遇，香港许多地产大鳄如长江实业、新鸿基、新世界(600628,股吧)等可能还在“过冬”。

　　总结：从上述三个外盘分析来看，香港和日本比较接近我们国家。从目前宏观形式来看，个人认为类似香港第四个时期和第六个时期后，

　　第四个时期繁荣的原因股市、热钱、高档住宅的高升也恰是大陆地产黄金岁月的一个特征，这个时期用了3年的时间调整。

　　第六个时期也是比较悲观的一种参考形式：此轮的衰退期因为遏制炒房、推出不少于85000套住在单位供应市场、恰逢亚洲金融风暴。至今也没有恢复到1997年的水平。

　　对应目前我国市场来看，衰退原因，遏制炒房、推出廉租房、全球的金融风暴。形式比较类似，但是那时的香港比目前大陆幸运的是，恰逢1998年大陆房地产的黄金岁月。即使是这样，香港直到今天也没有恢复到1997年水平。

　　但是纵观日本香港地产繁荣期的原因：经济复苏和住房需求，中国经济复苏我们目前处在金融危机，何时复苏我们暂且不谈，但是需求量我们可以看到的，中国人缺房子是个不争的事实，而有需求没有成交量的原因是房价高，我们买不起。下面我们在来分析，城市化对地产的影响。