经过长达2年多的冲突、上访和司法诉讼,兰州宜静园小区的100余户业主最近终于等来了一个令他们比较满意的结果:在法院调解下,拒不办理交接手续的物业公司同意在近日移交相关物业管理资料。

　　这起案件是甘肃省在《物权法》颁布之后进行的调解、判决的第一起业主维权案件。然而,回顾宜静园小区业主维权的艰难历程可以发现,尽管目前《物业管理条例》已经实施1年多、业主权益得到了更多重视和保障,但业主要顺利实现维权,尚有一段路要走。

　　业主炒物业几多艰难

　　兰州宜静园小区位于兰州市城关区兰州市政府大院附近,这个小区于2004年10月竣工,共有住宅套数176套。小区竣工后,开发商与甘肃一家物业管理经营有限公司签订合同,后者成为宜静园小区前期物业管理服务单位。

　　2005年10月30号,小区依法召开业主大会,投票选举了5位业主委员会委员,成立了业主委员会,并于11月22日在兰州市房地产管理局登记备案。此次大会确定的小区业主为174户。

　　由于长期以来业主反映物业公司擅自提高收费标准、小区环境差等等原因,小区业主对物业公司管理不满意情绪不断增加。2006年5月21号,宜静园小区业主大会依法通过决议,决定重新选聘物业管理公司;8月9号,业主委员会与招标选中的物业公司正式签订合同。由于原物业公司拒绝履行交接手续,2006年9月1日,宜静园小区业主委员会以“业主委员会”的名义一纸诉状将物业公司告上了法庭。

　　2007年4月16日,受理案件的兰州市城关区人民法院对案件作出了一审判决,认为原告选聘物业公司的程序不合法,驳回原告的诉讼请求;2007年10月20日,兰州市中级人民法院对此案作出了终审裁决,最终以业主委员会“不具备当事人的民事权利能力,不享有民事主体资格”为由,再次驳回了原告的诉讼请求。

　　兰州市中级人民法院2007年10月20日二审宣判了这起案件:兰州宜静园小区业主委员会因小区原物业公司拒绝移交相关物业管理手续,新的物业公司迟迟难以进场,宜静园小区业主委员会诉原物业公司案,因小区业主委员会不具备“民事主体资格”被驳回上诉。

　　2008年10月29日,兰州市城关区人民法院发出公告,通知案件权利人向法院登记,并推选诉讼代表人。在规定期限内,参加登记并经法院确认的业主为113人。2008年12月10日,经过法庭调解,物业公司同意于12月30日解除双方签订的《物业管理服务协议书》,并在2009年1月5日之前将国务院《物业管理条例》第二十九条规定的资料交还小区业主委员会。

　　一起纠纷多方受伤

　　在长达2年半的维权历程中,受伤的不仅仅是业主一方。

　　从2008年8月开始,宜静园小区的50多户业主曾2次到兰州市政府上访,要求解决业主遭遇的问题。宜静园小区业主委员会负责人李存军表示,他们到政府上访,主要是因为物业公司屡屡对带头维权的业主以停水、停电威胁,造成维权业主的正常生活受到影响。不过他也表示,自物业公司拒绝交接后,业主们大多都拒绝缴纳物业费用。

　　因为业主炒物业造成损失的还包括业主自行招标的新物业公司。这家物业公司的一名副总在接受记者采访时表示,在2006年5月公司中标后,就招聘和培训了相关工作人员。根据宜静园小区的面积,公司安排了6名保安、3名保洁员和1名管理人员准备入驻。然而,由于原物业公司拒绝移交相关材料和办公地点,直到现在,他们的人员也没能进入小区接管物业管理。

　　“最后只能把这10名工作人员分解到其他小区工作。每个人按照兰州市的最低工资标准计算,包括养老金等费用每月都要在1000元左右,这就给企业形成了额外的成本。”这名副总说。

　　宜静园小区事件带来的思考

　　李存军表示,宜静园小区的业主对维权的困难有充分准备,但业主们面对重重困难,从来没有放弃过。尽管目前原物业公司仍未完全从小区撤离,但业主们已经把这作为一个胜利。

　　但同时,李存军等业主对维权过程中遇到的一些障碍、干扰仍然比较困惑:

　　首先是维权的历程仍然时间太长、成本依然过高。记者在采访中了解到,从2006年5月到现在2年半的时间里,同物业公司“斗争”几乎成为了部分业主正常工作之外的主要“工作”。除了有关法律法规尚待健全、细化的因素之外,宜静园小区业主走过的一些类似“以业主委员会身份起诉”被驳回等弯路,对将来可能遇到类似情况需要维权的业主们来说,还是可以吸取的。

　　其次是行政主管部门态度的模糊和不作为。部分业主反映,他们不怕“强大”的物业,也不怕走司法途径,最怕的是有关主管部门的模糊态度和不作为。业主反映,在维权期间遭遇物业公司停水、停电时,尽管存在部分业主未交纳水电费、物业管理费的问题,但他们到兰州市有关部门反映问题时,相关负责人在未对拒缴水电费等的具体原因进行了解的情况下,直斥维权业主们是在“闹事”。在今年8月业主到市政府上访后,这个部门的领导又强行命令物业公司通水通电。“我们都闹不清楚,房管部门到底站在了那一边。”李存军说。

　　第三是《物权法》具体如何理解、操作期待尽早细化。“因为法官告诉我们,在《物权法》的理解和适用问题上,现在省内仍没有成熟的案例可以借鉴。如果要判决,可能拖的时间相对长一些。我们原来是下定决心一定要拿个判决结果的,但面对这样的情况,只能退一步选择尽早实现维权的目的。”一名业主说。

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