严厉执行限购、限贷政策，加上其他的房地产调控政策影响，且楼市整体库存压力较大，宏观经济内生动力依然较弱，预计2013年房价运行总体仍将处于稳中有降的调整态势。

　　根据国家统计局最新发布数据，我国楼市回暖特征非常明显。2012年前11个月，全国商品房销售面积同比增长2.4%，而前10个月为下降1.1%。但区域分化较为明显，其中，东部地区商品房销售面积同比增长5.0%，增速比前10个月提高3.6个百分点，分别高出中部地区和西部地区1.2个百分点和8.5个百分点。

　　楼市区域分化，虽与我国各地经济发展水平差异较大、购买力参差不齐密切相关，但新“国八条”出台后房地产开发企业开发策略转移也是一个非常重要的因素。新“国八条”出台后，由于一线城市严厉执行限购和限贷政策，明显影响到房地产开发企业的积极性。部分房地产开发企业转而加大对二三线城市的房地产开发力度。

　　数据显示，2012年前11个月，中部和西部地区房地产开发投资增速分别高出东部地区4.6个百分点和4.7个百分点，延续了2011年的发展趋势。但二三线城市楼市需求毕竟有限，特别是外来人口需求少，本地居民购买力不足，房地产市场供过于求的特征更加突出。前11个月，在全国楼市整体回暖的大背景下，西部地区商品房销售面积仍同比下降3.5%，楼市回暖速度明显弱于东部地区和中部地区。

　　2013年在楼市整体去库存化过程中，区域分化将会更加明显。截至2012年11月末，全国商品房待售面积达3.36亿平方米，大约占用近2万亿元资金。因此，局部热点城市住房供求关系调整，不会改变全国房地产市场整体调整、去库存走势。

　　展望2013年，我国楼市区域分化走势仍将延续，并更加明显。一线热点城市房价上涨压力或将增大。虽然整体看一线城市住房供求关系基本平衡，但局部或短期内可能存在供不应求的矛盾。因此，需要密切关注房价上涨幅度，及时加大住房供应，提高住房供求期限匹配度，合理引导社会预期，抑制房价上涨。而三线、四线城市楼市供过于求矛盾或将加剧。通常，房地产开发到建成使用，周期大约为一年到一年半。今年以来较快增长的中部和西部地区的房地产开发投资，将于2013年形成实际供应，将会显著增大所在地区的住房供应，供过于求的矛盾将会进一步加剧。

　　楼市区域分化走势，也可能会影响到区域房地产金融政策。目前看，2013年我国将继续执行稳健的货币政策，为保证宏观经济没有水分地增长，需要不断改进货币生成机制，稳定贷款增长成为必然选择。由于一线城市楼市供求关系较为紧张，需要加快土地供应和住房开发，客观上需要金融机构融资支持，预计房地产开发贷款增长可能会加快。但三线、四线城市房地产金融风险加大，金融机构或将收紧融资政策，加大贷款催收力度。在贷款之外，房地产开发企业或将更加依赖信托贷款融资，其中隐藏的金融风险也不容忽视。

　　最近，中央召开会议，研究部署了2013年的经济工作，明确提出要加强房地产市场调控和住房保障工作。由此可以预测，2013年我国房地产调控政策将不会放松，在限购、限贷政策之外，还可能会改进房地产税制，扩大房产税试点范围。此外，由于三线、四线城市住房供应供过于求，房价回调力度加大，也会影响到整体楼市预期。严厉执行限购、限贷政策，加上其他的房地产调控政策影响，且楼市整体库存压力较大，宏观经济内生动力依然较弱，预计2013年房价运行总体仍将处于稳中有降的调整态势。

　　(据《中国经济周刊》)