滨江两个千万级豪宅寰宇天下御江山和水晶澜轩中堂大宅，展开PK大战；庆春东路和庆菱路交叉口西南侧的元丰庆春御府，正式对外开放了现场售楼处和样板房……2013年伊始，杭州楼市高端住宅市场频频冒出新主角。

　　2013年的杭州楼市又会有哪些新变化？据记者近日调查了解，至少在高端住宅市场，将会掀起一场“腥风血雨”，因为2009年、2010年出让的一批高价地，都会赶在今年密集上市。热闹的表象之下，自然是暗潮涌动。

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　　“高价地”或将密集上市

　　根据不完全统计，杭州主城区之前已出让宅地中，尚未开盘的还有72宗，预计可供应量为630万平方米。这些项目的土地出让时间，主要集中在三个阶段。

　　第一个阶段，是2012年。去年，杭州主城区共出让土地77宗，其中宅地21宗，总可建筑面积约243万平方米。但这一年的土地市场呈现“先抑后扬”的态势，上半年仅成交了1宗宅地，其余都集中于下半年。2012年成交的高价地不少，但预计在今年就将面市的，多以首次置业或首次改善型置业为主，如龙湖春江彼岸、万科普福项目等进度比较快的项目。

　　第二个阶段，是2011年。这一年出让的宅地中，还有17宗土地没有开过盘，预计可供应量约165万平方米，相对来说，这些土地的价格比较亲民。其中，楼面地价最高的是位于和睦单元一宗总建筑面积8万平方米的宅地，为13906元/平方米。所以这个阶段的项目，预计很多房子的售价会在2万元/平方米以下。

　　最值得一提的是第三个阶段，即2009-2010年。在这个期间内，杭州楼市出让了很多堪称“压箱底”宝座的地块，并且因为行情火爆，出让价格也处于历史高位。这里面，还没有推盘的有20个项目，总建筑面积约190万平方米，体量不小。

　　这些地块中，楼面地价在2万元/平方米以上的项目，就包括了西溪明珠、九龙仓君玺、钱塘印象、御园、庆春御府等多个项目，占到1/4左右。这些项目如果想要实现保本价，基本上最终的售价需要在35000元/平方米以上；而楼面地价在15000-20000元/平方米的地块，则包括之江九里、佑康紫金府、中企御品湾、雅戈尔申花两地块，又占据了1/4左右。

　　这些土地从拿地至今，有的已经过去3年多，除了支付高额的土地款，在开发贷款并没有放松的前提下，开发商所面临的还有日益高企的资金成本。赶紧推盘以便尽快回笼资金，已经成为这些开发商的当务之急。

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　　开发过程大多一波三折

　　因为地价偏高，而市场遇冷，这些曾经的“香饽饽”地块们，大多命运多舛，一波三折。

　　在申花板块，2010年3月祐康置地所拿的紫金府项目，在几经周折之后，最后确定由滨江集团代建，祐康将变成这个项目的投资方，而滨江将会输出品牌，负责该项目的管理、建设和销售，然后按照销售额提取一定的比例作为管理费用。业内评价，这样的模式对于这个申花板块楼面价第二高的项目，不失为一种很好的结果。

　　而该板块的另外两宗高价地，由雅戈尔拿下的两宗楼面价分别达到17751元/平方米和18114元/平方米的地块，则似乎到现在还没有个尘埃落定的说法。该地块的地价，曾经一度“面粉”贵过“面包”，由此也被频频传出开发商退地的消息。到目前为止，关于这一地块的开发进度、项目规划，都还没有确切信息。

　　楼面地价高达15281元/平方米、创下之江楼面价之最的之江九里项目，规划也几经调整，原先的花园洋房改成了小高层，对于先推排屋还是高层也纠结良久。据了解，该楼盘预计三四月份首推，预期高层均价18000元/平方米。这个价格虽然在同区域中并没有很大优势，但是对开发商华润来说，已经没有利润空间。

　　是做精装修还是毛坯，也成为开发商相当纠结的一个问题。对此，新华园一位负责人表示，在行情好的时候，精装修可以提升楼盘形象，为开发商增加利润空间，但是在行情不好的时候，却是个吃力不讨好的事情。精装修楼盘所面临的质量问题也会比较多，不少豪宅项目最终知难而退，比较典型的有新华园和凯旋门项目等。

　　此外，一些尚未面市的高价地项目，也在精装修问题上打起退堂鼓。如位于文晖路和建国北路交叉口的九龙仓君玺，虽然距离拿地时间已经过去近3年，楼面地价也高达24621元/平方米，但目前还没有出炉具体的规划，包括是否精装修。而之江九里项目，曾经对外称“部分房源精装修、部分毛坯”，但目前已经全部改为毛坯。

　　在钱江新城，2009年7月就已经拿地的钱塘印象项目，却到现在还无法保证今年能否开盘。对此，开发商浙江商博置业营销部经理鲍海峰表示，本来计划今年下半年开盘，但现在看来行情并不乐观。“我们可以说是摸着石头过河，在不同的节点预判市场，不断调整产品，但一直找不到合适的开盘时机。如果开盘了效果不好，还不如一直不开。”他说。

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　　供应大增加剧市场竞争

　　2013年，除了全新亮相的高价地项目，将会使得高端住宅阵容扩大之外，目前高居不下的库存量，也是影响其市场走势不可小觑的因素。

　　根据杭州透明售房网数据显示，目前杭州在售或还有后续房源可推的楼盘，并不少。武林壹号仅推了66套，新华园销售率约占整个楼盘的1/5，后续房源还有约400套，兰园后续还有多层公寓要推，丽园还剩100多套房源，新湖武林国际还有300多套房源，大家武林府还剩130多套，远洋公馆340多套，昆仑公馆超过80套，雅戈尔御西湖260多套，西溪诚园800套，单价在3万元/平方米以上的存量高端住宅房源，应该超过4000套。

　　去年底，杭州市中心一批高端住宅开始出现热销势头，被压抑了很久的改善型需求有所释放。但不可否认的是，在具体的签约环节上，依旧存在不少难题。对此，一位开发商慨叹：“限购”让不少购房者失去了购房资格，只能通过很多线下交易等其他方式。“限贷”的影响也很大，因为虽然这些楼盘的总价动辄几百万甚至几千万，客户大多身价不菲，但是这些人对于资金周转的要求也很高，一次性付款毕竟不会那么爽快。

　　今后两年，杭州高端住宅市场将迎来密集的交付潮。业内人士认为，现房销售，对于促进高端市场会有作用，毕竟这可以省去不少等待时间和成本，增加改善信心。但另一方面，眼见为实了，楼盘做成怎么样，是“骡子”是“马”都得拉出来遛，对于不擅长做高端住宅的开发商来说，是一个巨大考验。

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　　部分高价地块信息

　　元丰庆春御府：位于庆春东路和庆菱路交叉口西南侧，预计春节前后首推1号楼，共40余套房源，为250平方米四房户型，预计均价在45000元/平方米左右，具体开盘时间和价格信息待定。目前项目现场售楼处和170、220、252平方米的样板房已对外开放。

　　中企御品湾：位于江干区章家坝，地块含东西两个部分。北临横河港水系，南靠规划支路，西侧紧邻京杭大运河，地理位置优越，环境优美，交通便捷。规划总建筑面积22万平方米。2009年12月，中华企业以楼面地价18206元/平方米竞得了此地块，成为了2009年末板块的“地王”。开盘时间待定。

　　滨江西溪明珠：位于百家园路，杨家牌楼A地块。项目已于去年12月6日正式开工，预计今年上半年开盘。总建筑面积12万平方米，共200多户，为低密度纯排屋社区，采用欧式建筑风格，全石材干挂立面，主力户型面积为240-360平方米。

　　广宇西房武林外滩：项目总建筑面积约7万平方米，由6幢高层和1幢小高层组成，主力户型为200、250、300平方米，将被打造成市中心的高端宜居楼盘。全石材干挂，精装修标准约5000-6000元/平方米，初步采用杭州豪宅中比较熟悉的陈文栋设计风格。预计今年开盘。