浙江金道律师事务所沈国勇律师案例：

　　李某是某小区底层一间商铺的业主。2010年9月，因为商铺的一面墙有开裂现象，他多次找到物业公司要求维修，一直没有得到回应。此外，李某的商铺门口经常会有外来车辆停放，影响了他的生意。而李某每次要求物业公司加强管理时，物业公司均以不在其管理的范围内为由拒绝。

　　2011年年初，物业公司根据其与李某所在小区业主委员会签订的物业管理服务合同，要求李某支付2010年度的物业费，而李某认为自己的商铺并非住宅，物业费收费标准应按照市场价格由双方协商确定，且事实上他本人并未与物业公司签订物业管理服务合同，同时物业公司存在管理不善的行为，因此不同意交纳物业费。此后，物业公司多次上门催交物业费，李某均以同一理由拒绝。

　　物业费到底该不该交？对于这个问题的争议焦点有两个：首先是物业公司与业主委员会签订的物业管理服务合同对李某是否有约束力？其次是李某能否以物业公司未尽妥善管理义务为由拒绝支付物业费？律师观点：

　　对于第一个问题，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”李某作为小区商铺的所有权人，也属于业主的范畴，因此，物业公司与业主委员会签订的物业管理服务合同对李某有约束力。

　　对于第二个问题，物业公司提供了物业管理服务，但服务质量没有达到物业服务合同约定的标准，业主是否可以拒绝交纳物业费呢？这要根据物业公司违约程度来确定。根据《合同法》规定，违约责任是指合同当事人不履行或不适当履行合同义务所应承担的法律后果，包括解除合同、继续履行、采取补救措施、损害赔偿、支付违约金等，具体应承担什么违约责任，应看当事人的具体违约行为和违约程度。根据违约程度的不同，可将违约行为分为一般违约和根本违约。如果物业公司提供了物业管理服务，只是没有达到物业服务合同约定的标准，但尚未严重影响到业主的预期利益而使合同目的不能实现时，则物业公司的行为属于一般违约，业主不能拒绝履行自己的义务，即不能拒绝支付物业费。除非业主有证据证明物业公司根本未进行物业管理或没有履行主要的物业管理义务。本案中，李某主张的物业公司“未尽妥善管理义务”，只能属于一般违约，因此，李某应当向物业公司补交物业费。此外，由于李某拖欠物业费时间较长，如果合同中有约定的话，还应交纳逾期付款违约金。律师提醒：

　　业主在遇到物业公司的服务质量不到位的情况时，不能简单地以拒绝交费作为“抗争”的方式，这样不仅会使自己在纠纷中处于理亏的地位，而且还可能因长期欠费而支付违约金，给自己造成损失。正确的做法是与物业公司沟通协商或者通过业主委员会等向物业公司反映意见，在必要时甚至还可以向业主委员会提议解聘不合格的物业公司。此外，业主在遇到问题时还应该注意收集、保全证据，运用法律武器维护自己的权益。