□本版撰文信息时报记者卢楚银

　　房产证的重要性，对于购房者来说不言而喻。然而，同样作为商品房身份证的国土证却容易遭致忽视，继而产生一系列纠纷。近日，记者在惠州市网络问政平台上看到很多关于国土证的帖子，内容多涉及国土证“难产”。其中既有因历史遗留问题所致的尴尬，也有已交办证费至开发商手中十年，至今仍未领到证的无奈……

　　一手商品房如何办理国土证？

　　1.开发商在盖商品房前已经通过招拍挂方式取得该商品房土地的国有土地使用权证，这就是所谓的大土地证，也叫总证；

　　2.购房者在买到商品房按规定办理好房权证后，需携带现房主身份证、房产证、土地证总证复印件、合同、房屋办证的契税发票等材料原件及复印件，到土管部门申请办理；

　　3.开发商在出售完商品房后，把土地证总证面积根据购房者的房屋所占面积数据分割多个小证数据；土管部门工作人员受理后认真核实，确认无误后进入审批程序；5个工作日后带身份证明领取土地证，因办房权证已经缴纳契税等费用，只需缴纳登记费(工本费)即可。

　　个案一：历史遗留个人建房用地

　　水口、潼侨等部分街道(镇)个人建房用地一直无法办理国土证。据惠州市国土局的官方信息称，这部分个人建房用地多数是原水口等街道(镇)下属房地产开发公司，在1990年至2003年原惠阳管辖期间，将镇政府统征的国有建设用地分割卖给外地或本地居民的，每块土地面积在100平方米左右，并向购地居民收取每平方米200～600元不等的价款。而对于当地的村民，镇政府都是通过安排宅基地或是回拨自留住宅用地方式解决住房问题的。因此，这部分用地不涉及到农民利益问题。因为居民向镇政府购买土地用于建房本就违反国家有关用地审批政策，但考虑到原水口镇政府历史上卖地给个人涉及到的居民较多，国土局曾解决了一批居民个人建房用地办证问题，但问题仍未根治。

　　去年，惠州市国土局局长曾庆全做客《行风热线》直播室，同样被市民问及历史遗留个人建房用地办不了国土证的问题。他现场答复称，2013年底将出台方案解决。如今2013年过去，当时媒体报道将出台的《解决历史遗留个人建房用地的处理方案》仍未有动静。

　　记者在惠州市网络问政平台上，发现有市民持续关注该方案动向。市民钟先生就询问“历史遗留个人建房用地的处理方案究竟什么时候公布？据说2013年年底方案已出到最后审批阶段，现在有无数个人手上只有政府发的地皮，但想办国土证建房都办不了。”

　　惠州市国土局今年2月26日官方回复表示，重视水口等镇(办)历史遗留个人建房用地问题，已牵头拟定了方案，前一阶段一直在征求有关部门意见，反复进行修改完善，现在按程序报惠州市“两违”办审查，待审查完成即可报市政府批准印发实施。

　　个案二：开发商未帮业主办理

　　位于仲恺的胜利小区，业主向开发商缴纳办证费至今已有十年，仍然未见到国土证。业主反映的开发商拒不办理国土证的案例也不少见。

　　根据相关规定：“惠州市惠城区范围内，凡新建、在建或已竣工尚未销售的房地产以及已购商品房、安居房、解困房、单位房改房、单位集资房，均应按规定申办土地使用权分割登记发证手续。土地分割登记的申请人为依法取得国有土地使用权、领有《国有土地使用证》、从事房地产开发经营活动的房地产商、机关、企事业单位或其他需要分割转让房地产的土地使用权人。

　　早在2012年惠州市国土局网站的“国土问答”已经发文回复此问题，“如果开发商已撤离或不配合业主办理，可以一栋楼为单位，由该栋楼的所有住户共同委托代理人申请办理。如果是业主自已申请，无法提供开发商的相关资料，需要公告该事项，公告期为30个工作日，无异议后方可申请办理。”

　　值得注意的是，该回复强调土地登记的原则是依申请登记，国土部门对开发商只能起到督促作用，对于开发商不来申请办理，现行法律法规、相关政策也没有强制性的惩罚措施。如果业主与开发商之间就相关事项有合同约定，对于开发商违反约定的行为，业主还可以采取法律措施维护自己的权益。

　　个案三：二手房多次交易致过户难

　　二手房国土证过户问题现象非常普遍，许先生在荷兰水乡购买了一套二手房，当时小区未办理国土证，后开发商统一办理了国土证，但是许先生却未能和原业主联系上，导致国土证无法过户。二手房国土证过户难还有一种现象是，原业主只有房产证没有国土证，所以无法满足新业主过户要求，拒不去办理。

　　根据《惠州市城镇住房用地分割登记操作方法》的规定，2003年3月1日之前的二手房可以直接以分割登记的流程办理；2003年3月1日之后的二手房办理土地变更登记需要先由转让、受让双方共同申请办理土地交易过户后，再办理土地登记。

　　惠州市国土局称，二手房由于多次交易，时间跨度比较长，并且土地使用权人仍为最初的卖方，且已无法联系，鉴于这种情况带有一定的普遍性，根据国土资源部的有关处理建议，房屋多次转让而土地未过户的，原多次转让的转让方又无法联系的，采取先公告的方式，30天内无人产生异议，就可以办理权利人的变更登记。

　　律师：没有土地使用证危害大

　　如果购房者购买商品房没有国土证，会有什么影响呢？惠州市衡仁律师事务所律师韦世州表示，“如业主购买了没有土地证的房产，虽然房产证握在自己手里，但土地使用权仍属于房地产开发商，这就不能排除存在开发商以该土地使用权‘大证’向银行抵押贷款的风险。其次，不办理土地证，有的单位及个人可能会将国有土地使用权非法转让给他人，使购房者蒙受不必要的损失。”

　　另外，韦世州指出，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产上市交易，必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。现阶段由于各方面制度的不完善，很多地方只有房产证亦可进行交易。但是在法律越来越完善的情况下，未来市场交易要求两证齐全是必然的趋势，购房者忽视此问题将为自己未来房屋的转让设置障碍。

　　此外，购房者有了土地证之后，当开发商违反规划，擅自将绿地或者其他公共面积进行商业开发时，购房者才有权说不。

　　改革：不动产统一登记条例有望6月底前出台

　　目前，我国不动产登记机关实行分散登记制度，土地管理部门和房产管理部门分别主管土地权属登记和房屋权属登记，而且其所依据的法律也不同，房产权属登记是按照建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》来执行的，土地权属管理则是按照国土资源部颁布的《土地登记规划》执行的。但是，完整的房地产权包括房屋所有权和土地使用权。双证齐全才能保障自己的权益，也为将来进行房产交易做好准备。

　　目前包括天津、深圳、广州、上海等城市，都已经将房屋所有权和土地使用权二者两证合一，这样的做法有利于权利人的权属明晰，减少交易纠纷，保护交易安全。但是惠州尚未实施两证合一的登记制度。

　　惠州市国土资源局于2003年3月制定了《惠州市城区国有土地使用权分割转让及登记实施办法》。办法规定，凡在惠城区范围内已购的商品房、房改房、单位集资房、微利房以及其他方式取得的合法房地产，均应申办《国有土地使用证》。房地产开发商在建或尚未销售的房地产，应该在转让前到房产所在地的国土资源所办理《国有土地使用权分割登记许可证》。

　　不过，有业内人士称，去年3月底，国务院办公厅发布《关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知》。其中规定，将于今年6月底前出台不动产统一登记条例。届时，条例出台后的很多情况都会有变。换言之，3个月之后惠州现行的制度也将会有所变化。