今年房产市场转冷广州楼市“黄金月”成色一般

　　新闻摘要： 4月份和5月1~3日“五一”小长假的成交数据相继出炉，这一段时间的楼市情况通常被视作全年走势的风向标。数据显示，广州楼市4月份的签约套数少于去年同期，但5月1日~3日的签约量则高于去年的“五一”小长假。

　　广州楼市出现了分化，一些定价回调的“刚需”盘依然火爆，但贵价投资型和度假型物业则面临“寒潮”。

　　4月开盘的公寓合景天峻签约728套，撒手锏就是一个“平”字。

　　广州：4月签约少于去年同期全国：“五一”小长假54个主要城市签约数同比跌32.5%

　　“五一”楼市盘点

　　4月份和5月1~3日“五一”小长假的成交数据相继出炉，这一段时间的楼市情况通常被视作全年走势的风向标。数据显示，广州楼市4月份的签约套数少于去年同期，但5月1日~3日的签约量则高于去年的“五一”小长假。价格方面，尽管部分楼盘仍然实行“双合同”，4月楼价同比去年仍然有8.87%的上涨，但“五一”小长假的均价却比去年同期下跌了8%。如果5月份的均价延续“五一”的下跌行情，则充分显示出开发商已普遍“以价换量”走货。

　　在全国范围看，“五一”假期楼市成交量创出新低，进一步加剧了房企的焦虑。中原集团研究中心监测的全国54个城市数据显示，“五一”小长假全国54个主要城市合计住宅签约9887套，较2013年同期的14642套下滑32.5%。其中一线城市下调幅度最大，3天合计签约1046套，同比下滑40%；尤其是北京，同比大降79%。成交量创新低的同时，一直坚挺的成交价格也出现下行迹象，4月份的“百城房价指数”显示，近半数城市环比下跌，连万科[简介最新动态]等龙头开发商也开始降价跑量。

　　近三年黄金月今年卖楼最少

　　记者在“五一”小长假踩盘时从开发商处了解到，房企对今年的行情比较谨慎，不少一线销售负责人认为“日子不大好过”，所以不少楼盘都拿出“边角”单位做特价，虽然还未去到全面降价，但信号已很明显：以后同一个楼盘不同朝向楼层的户型价差会加大，开发商更希望通过走量先回笼资金。

　　买家：议价空间大了

　　对于普通买家来说，现在和开发商的议价空间更大了，不仅首付方式比较灵活，就算需“卖一买一”的换房族也有比较充足的时间去周转资金，而且可商量的折扣也会比以往增加，销售人员为了促成交易也愿意主动帮忙申请更多优惠。不过，市场永远都是买涨不买跌，如果不是有比较急迫的换房需求，目前持币观望的市民也不在少数，而投资型物业和度假型物业所面临的“寒潮”则更加明显，即便是市中心的公寓产品销售情况也是差强人意。“面对房地产市场整体不大乐观，有闲钱的买家也把钱包捂得更紧了。”市区某公寓产品负责人感叹其公寓销售不如预期。

　　网签价：4月比3月降了5.1%

　　从签约套数看，今年4月份签约量虽然达5195套，但却是近三年来网签套数最低的4月份。根据网易房产对阳光家缘网签数据的监控，2013年4月网签5615套，2012年4月网签5437套。不过，5月1日~3日广州网签套数有所恢复，虽然不及2012年的三天签约近600套，但也比去年的378套有进步。不过，有开发商认为，“五一”三天的签约套数最多能反映4月下旬的销售情况，小长假这波销售行情最快也要5月中下旬才能从数据上反映出来。

　　价格方面，今年4月网签均价为14714元/m2，比去年4月涨8.87%，但环比3月则降了5.1%。这主要是因为单价4万元/m2以上的高端楼盘网签量在4月份大大减少，天河区均价从3月的41220元/m2降至4月的31947元/m2，变化幅度较大。

　　从近两年前4个月的楼价对比看，随着网签的逐渐放松，今年3月份签约价格已经明显超过了去年同期。不少业内人士认为，如果包括“双合同”价格，今年实际楼价会比去年同期涨得更明显。小长假3天广州共签约404套，高于去年同期的378套，但与前年的594套相比下跌了三成。签约均价今年只有14015元/m2，相比去年“五一”三天的15223元/m2下跌了约8%，但和前年的12832元/m2相比还是有明显上升。

　　如果从各区均价来看，则今年4月和去年4月相差不算太明显。从化仍然是“7字头”，增城由于限价等原因，维持“8字头”之余，今年4月价格还比去年低。天河由于4月份高价盘签约量减少，均价仅有3.2万元/m2，但去年4月天河的签约价已超过3.5万元/m2。海珠、白云和新黄埔的价格也变化不大，但越秀[简介最新动态]区今年4月签约价格达到3.8万元/m2，去年签约价为3.43万元/m2，今年升幅也比较明显。

　　热点区域：新黄埔增城最活跃

　　萝岗板块和增城的楼盘因为性价比较高成交活跃，仍然是广州“刚需”买家的挚爱。去年4月的销冠锦绣御景国际[最新消息价格户型点评]一个月内签约204套，但今年4月销冠中海[简介最新动态]誉城则一口气签了476套。保利西海岸[最新消息价格户型点评]这个长期处于成交套数前十的楼盘，今年4月以207套排在第二位，签约均价和去年差不多。后起之秀是最近很受荔湾换房客青睐的大坦沙项目花语水岸，凭借靠近地铁交汇站坦尾站以及不到2.6万元/m2的单价，以123套成为荔湾4月销冠，也是市中心楼盘中唯一一个跻身前十的项目。

　　5月1~3日三天的销售前10名中，花都的保利花城以43套成为签约冠军，之后是碧桂园豪园、金地公园上城[最新消息价格户型点评]、中海誉城。海珠的力迅·时光里以13套成为海珠打入前十名的项目，签约均价29686元/m2。

　　公寓跳水卖“白菜价”

　　虽然市场上公寓供应量已经相当大，不少公寓项目也觉得市场热度不及以往，销售速度从4月下旬开始明显放慢，但仍挡不住广大投资型买家“贪平”的热情，总价在60万元以下的小公寓还是相当受宠。特别是二三十万元一套的小公寓，更被投资者如买大白菜一般抢购，由于总价低，买家也愿意等个5年、10年搏未来。因此公寓销售排名第一的合景天峻4月份一共签约728套，刷新了公寓产品的月销纪录。

　　记者发现，4月份公寓产品销售套数前十的项目中，除了荔湾的邦华星际广场外，其余全部集中在萝岗板块、增城、花都和番禺。销售套数最多的合景天峻和誉山国际一个位于萝岗和增城交界，一个在增城，这两个项目的小户型公寓本来总价就低至20多万元一套，再推出分期首付则更加煞食。

　　同时，番禺长隆商圈的公寓项目也比较受投资客认同，在总价不过60万~100多万元的情况下，买家的兴趣也很浓厚。

　　尽管现在也有不少商业项目将公寓产品做成“类住宅”，以期吸引更多自住型买家购买，但由于无法增添户口、学位等附加值，肯掏钱的自住型买家未必有想象中多，愿意花钱买公寓的客户看中的仍然是“低总价”这点。因此，虽然市中心也有不少混合住宅和公寓两种产品的项目在售，但由于其价格动辄150万~200万元以上一套，投资者担心租金回报率还不如理财产品，即便地段一流，但付诸行动的投资客还是要比预期少。