楼市回暖脚步放缓

　　成交量自8月份以来连续3个月回落

　　尽管10月下半月主要城市的楼市成交量比“十一”黄金周期间有了明显回升，但相比9月份，多数城市成交量仍然出现下降。据专业机构统计显示，截至10月底，全国54个主要城市的住宅成交量合计为21.3万套，环比下降6.4%。这一成交量既是8月以来连续第三个月回落，也是最近半年来的低点。

　　住房和城乡建设部有关负责人表示，6、7月份一些城市住房成交量有明显回升，主要原因是大量新楼盘陆续上市，商业银行连续下调购房贷款利率，并在基准利率水平上进一步下浮了购买首套住房的贷款利率，减轻了居民购房的实际负担，使一段时期以来积累的住房需求集中释放。也有部分购房者受社会舆论的影响，改变了市场预期，急于购房。进入8月份后，交易量回升势头开始放缓。

　　此前有所反弹的房价，也随着成交量的下降而趋于平稳。中原地产对北京签约最热门的50个项目的价格监测显示，10月份成交价格微涨或微跌的项目数基本持平，此前数月的房价普遍上涨现象有所收敛。但随着部分业绩较好的开发商如中海、保利及招商等已完成或接近完成年度销售计划，市场的优惠促销力度正进一步减小，供应量也在放缓。年底除了销售计划完成不理想的开发商有可能加大销售力度开展冲刺，整体房价走势预计仍将比较平稳。

　　中原地产市场研究部张大伟认为，刚性需求释放充分、成交量趋稳、信贷政策没有继续松动、部分项目连续涨价后性价比降低、调控仍然严厉等因素，是导致“金九银十”楼市没有继续反弹的主要因素。但是相比去年底和今年初市场最冷淡的时期，目前楼市回暖的基调已经确立，全年成交量比去年仍将有明显上涨。整体而言，房地产市场正出现交易量较为合理、房价趋于稳定的积极变化，该变化有利于市场长期稳定。

　　房价反弹底气不足

　　严格执行现有各项调控政策、巩固调控成果将是政策面的主基调

　　今后一段时期，影响楼市走势的很多因素都有可能发生变化，唯一确定的是，严厉的房地产市场调控政策短期内不可能松动。

　　北京一位房产中介告诉记者，8月份以来，在帮客户操作二手房买卖的过程中，他明显感到无论是住建部门还是银行，对购房者的购房资格和贷款能力的审核都越来越严格，申报资料稍有瑕疵，就有可能被住建部门认定不能购房，或被银行拒贷。另一方面，以前如果客户没有购房资格，花几万块钱还可能打打“擦边球”，买一个购房资格，但经过一段时间的严查，处理了部分违规操作的工作人员，目前这些打“擦边球”的渠道已经完全被封死。

　　“年初的时候，很多人都判断今年底调控政策就会松动。现在看，政策非但没有松动，反而执行得更加严格，估计明年也很难出现松动。”这位房产中介说。

　　住房和城乡建设部上述负责人表示，随着交易量回升，部分城市房价环比出现微涨。今年8月国务院向各地派出督查组，专项督查房地产调控政策执行情况。从督查的结果看，尽管不少城市房价出现环比上涨，但同比涨幅普遍仍为回落，有的仍是负增长，没有出现大范围的房价大幅反弹现象。

　　尽管如此，部分城市房价的反弹已引起督查组高度重视。8月底以来，有关部门多次表态，要按照国务院对房地产市场调控工作的总体部署，继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，并采取了相关措施。国家发改委在9月、10月专项检查商品房销售明码标价情况；国土资源部指出下一阶段要严格监控各地的房地产调控政策变化，避免部分地方政府重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式；住房和城乡建设部表示继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，并根据督查结果，适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区进行问责。

　　除了部委的表态，在“金九银十”期间，部分主要城市也纷纷出台政策措施，进一步强化、细化房地产调控。如上海严格检查住房限购政策执行情况，北京加强限购审核、要求京籍居民购房须持二代身份证，杭州调整土地招拍挂方式，陕西出台政策规定地产项目利润率控制在10%以内等。

　　中原地产张大伟认为，虽然近期没有出台更严厉的调控政策，但频繁的表态和出台措施，向市场传递了清晰的信号，对市场的影响更多体现在心理层面。目前整体调控政策力度依然很大，执行更为严格，有利于市场短期实现平稳。中期看，只要继续执行限购政策，并且信贷没有明显放松，房价地价就难以出现大的反弹。

　　三季度宏观经济数据显示的见底信号，更为坚持房地产调控增添了一份底气，因为经济下行压力而放松房地产调控的可能性越来越低。今后一段时期，严格执行现有各项调控政策、巩固调控成果将是房地产市场政策面的主基调。住房和城乡建设部上述负责人表示，各地各部门应坚持调控政策不动摇、不放松，坚决遏制投机投资性购房，努力增加普通商品住房供应，随着大量保障性住房的建成投入使用，市场预期进一步稳定，房价尚不具备全面反弹的条件。

　　做好房价反弹政策预案

　　房地产调控或将面临地价上涨、供求紧张、流动性增加等压力

　　尽管楼市较为平稳地度过了“金九银十”，但风平浪静之下，房地产市场仍暗流涌动。从2012年三季度预报看，房地产企业整体经营情况相比2011年同期出现了明显好转。盈利房企的比例有所增加，但整体房企的利润率有所降低。同时，上市房企持有现金量与年初相比增长近1/4，短期偿债能力明显提升，经营安全性有所提高。

　　随着经营状况走出谷底、资金链明显改善，开发商对未来市场的判断也一改上半年的悲观，开始积极拿地。8月以来，万科、恒大、绿地、保利、华润等房企纷纷投入巨资，增加土地储备。

　　与此同时，地方政府受财政收入下滑的影响，近期也增加了土地市场的供应规模。据链家地产市场研究部统计，继9月土地市场出现火爆后，整个10月份，包括北京、上海、广州、南京、杭州在内的全国10个主要城市土地市场成交规划建筑面积为1510万平方米，成交金额超过400亿元。土地市场的回暖迹象已经出现。

　　链家地产市场研究部张絮认为，房企积极拿地，有利于增加未来市场供应，稳定供求关系。另一方面，随着部分城市推地规模增加，高单价、高总价地块纷纷出现，尽管近期住房和城乡建设部会同国土资源部联合发文遏制地价非理性上涨，但近期土地市场出现的高溢价，对周围区域市场及整体市场购房者的预期都将产生影响。

　　相比土地市场对预期的影响，未来一段时间市场供应量的短缺更值得担忧。由于去年下半年以来开发商普遍减少拿地，今年房地产项目新开工面积一直处于负增长，这将直接导致明年全年新入市项目减少。

　　为了缓解未来一段时间因市场供不应求而引起房价波动，有关部门将督促各地切实提高住房用地供应计划完成率，加大普通住房用地供应规模，尽快形成住房有效供应。指导各地提高行政办事效率，加快普通商品住房项目的建设和上市，进一步增加中小套型普通商品住房供应。

　　此外，今后一段时期，国内外货币层面的因素也将明显影响房地产市场的流动性、购房者的支付能力和预期，也有可能引起房价反弹。随着美国、日本等进一步实施量化宽松政策，人民币汇率屡创新高，热钱流入中国的规模将加大，其中一部分将不可避免地进入房地产市场。住建部上述负责人表示，有关部门将继续做好动态监测，密切关注住房成交量、房价等关键指标的新变化，做好防止房价反弹的政策预案。加快研究并完善房地产市场调控政策措施，完善房地产市场调控长效机制。本报记者王炜