物业公司也有其合法权益

　　绍兴本地一家物业公司在多次催交未果后，将拒交物业费的诸多业主进行分批起诉。

　　该物业的代理律师赵律师告诉记者，诸多业主不交物业费，让物业公司难以正常经营。

　　去年，同样的事情也发生在“浙江南都物业”身上。这家具有国家物业管理企业一级资质的公司，在多次催交未果之后，将部分拖欠物业费的业主告上法院。

　　“浙江南都物业”客户服务部负责人金新昌告诉记者，走到打官司这一步，也是无奈之举。一些业主向物业反映要求解决的问题，其实是属于业主私人专有范围内的问题，并不在物业日常服务范围内，通常被一部分业主错误地认为物业不作为、当作拒交物业费的理由。

　　“物业公司提供的是大众服务，并不能满足很多业主的个人需求。”赵律师说。

　　记者通过采访发现，部分业主认为物业公司管理不到位通常是指小区绿化、保洁、安保等方面。有关人士指出，如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显或有重大瑕疵时，业主可以通过业委会要求降低收费标准。但鉴于物业管理企业客观上提供了一定的服务，业主拒交物业费的主张在法庭上是得不到支持的。

　　“为了催交物业费，物业公司可谓煞费苦心，发短信、打电话、贴通知……能用的方式都用上了。”金新昌说。

　　金新昌说，近几年物业公司的运营成本不断上涨，加上部分业主的连续不交物业费，让物业公司资金周转出现困难甚至亏损，打官司也是物业维护自身合法权益的途径。

　　官司之外，业委会应发挥积极作用

　　这127件官司，为什么绝大部分输的都是被告业主？

　　据了解，大部分案件业主败诉的主要原因，是因为业主已经和物业公司签订了物业服务合同，尽管这合同有点类似格式合同，但对具体的服务内容及收费都有明确的规定。

　　相对于原告而言，举证被告拒交物业费非常简单，而即使有物业因经营困难从而降低服务质量，业主想举证则比较难，因此法院在判决此类案件时慎之又慎，因为一个案子判下来，影响的是整个小区物业和业主的利益。

　　记者了解到，解决物业纠纷，存在单个业主相对“弱势”的情况，而一些成功的小区管理经验则显示，业主委员会应在从中发挥积极的作用。

　　业委会代表着全体业主，也是与物业签订合同的一方，有责任监督物业的工作、物业费的收取标准等，同时，一旦有业主对物业的管理有意见或以此为由拒交物业费时，业委会应及时出面沟通协调，以维护双方的合法权益。

　　延伸阅读：何谓物业管理费

　　物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用叫物业管理费。

　　物业管理费的项目构成

　　根据国家计委、建设部于1996年2月发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。

　　与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价方式。